不動産投資とは？
不動産投資とは、アパートやマンションなどを購入し第三者に貸し出し、家賃などの利益として受け取る投資方法のことをいいます。
老後にゆとりある生活を送るため将来的に大きな利益や不労所得を得る為の資産形成の手段のひとつとしても注目を集めています。
一方で「専門的な知識が必要で初心者には難しそう」という先入観や、「不動産を購入する」ということにハードルの高さを感じたりする方はほとんどだと思います。
しかし、不動産投資に関する基礎知識をつけて自分の年収に応じた資産形成ができれば株式投資やFX、投資信託よりも成功率は高い傾向にあります。
不動産投資の利回りと計算方法
不動産投資を始める際、一番気になる「利回り」。
投資をするなら、少しでも利回りの高い物件で利益を得たいと考えるのは当然のことです。
「利回り」とは投資した金額に対して、どのくらい利益が出るのか、もしくは出た割合（%）のことを言います。
利回り計算の方法は不動産投資をする上でまず初めに覚えておくべき計算方法となります。
不動産投資における「利回り」には以下の2つの計算方法があります。
| 表面利回りによる計算方法 |
| 表面利回り＝（年間家賃収入÷物件価格）×100
使用例 年間家賃収入と、物件価格という2つの数値のみで簡単に算出でき、不動産収益の目安を把握する場合に使われる計算方法。 計算例 例えば、物件購入価格が3,000万円、家賃が月々10万円、空室が一切なかったとして計算した場合 10万円×12ヶ月 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 4％（表面利回り） 上記の物件の利回りは4％となります。 |
| 実質利回りによる計算方法 |
| 実質利回り＝（年間家賃収入-年間運営経費） ÷ （物件購入価格＋物件購入時の経費）×100
使用例 実質利回りは、物件購入に必要な経費や、不動産運用を続けるうえで継続的に支払うことになる年間経費も考慮に入れて算出しますので表面利回りよりも正確な数値で判断した場合に使われる。 計算例 表面利回りの計算例と同条件の購入価格、家賃の物件に、以下のように経費がかかるとします。
（120万円-24万円） ÷ （3,000万円＋200万円） × 100 ＝ 3％（実質利回り）
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上記のように、表面利回りは年間家賃収入と、物件価格という2つの数値のみで簡単に算出でき、不動産収益の目安を把握するのに役立ちます。
また、各種管理費や税金等を考慮して計算するのが「実質利回り」になります。
経費を算入することで、表面利回りとは大きく違う結果が出ることが分かります。
表面利回りは良かったが、実際には管理費が多く発生して実質利回りが想定よりか悪かったなど大きく計画が崩れてしまうことになりますので注意が必要です。
2つの計算方法はよく理解した上で不動産投資をするようにしましょう。
ちなみに一般財団法人 日本不動産研究所が2017年4月に行われた都心エリアと地方エリアそれぞれの期待利回りを不動産投資調査の結果より報告されております。
調査結果は以下の通り紹介しますのでこれから不動産投資の利回り検討判断に活用してみて下さい。
都心駅付近の期待利回り
ワンルームマンションで都内でも人気の港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される城南エリアの期待利回りは4.5%、取引利回りは4.3%です。
墨田区や江東区など、東京大手町まで15分以内（鉄道沿線）の城東地区は、4.8%、取引利回りは4.5%でした。
地方付近の期待利回り
地方都市は都内の駅近物件と比較すると5.5%以上の利回り平均で都内よりか利回りが1.0%高い傾向です。
地方の利回りが良くなるのは、物件の購入価格が都内と比較すると安いからです。
利回りだけを考えると地方の方が良さそうですが、人口密度が低い為空き室が発生しやすいなど地方には地方のリスクがありますので総合的に判断しましょう。
不動産投資は元手いくらから始められる？
不動産を購入するとなると、具体的に元手がいくらあれば不動産投資は始められるかと思いを巡らせる方もいるでしょう。
結論から申し上げますと一般的に不動産投資の元手の目安は、物件価格の約2割～3割といわれることがあります。
この元手となる金額はローンなど融資を受ける際に発生する事務手数料や物件の売買時に発生する手付金やその他諸費用として頭金が必要と考えられるためです。
たとえば物件価格が1,000万円なら元手は200万円から300万円必要になります。
しかし、実際には「借主の年収」「勤務先などの個人属性」「投資物件の担保評価」によって金融機関が求める頭金の金額は変動するので、条件によってはフルローンを組むことも可能です。
また、レバレッジ効果を活かせば元手が少額でも多くの利益を得ることが期待できます。
多くの自己資金がないと不動産投資は始められないと考えている方も多いかもしれませんが、現実的には少額の元手で始める方もいます。
不動産投資における「レバレッジ効果」とは、不動産を購入するための自己資金を最小限に抑えて金融機関から融資を受け、少ない元手から多くの家賃収入を得る方法を指します。
金融機関は株式や債券に対する投資資金を融資することはありません。
しかし、不動産投資に対しては融資可能で、年収や資産背景といった属性によっては年収の10倍～20倍の融資が受けられることもあります。
投資資金1,000万円で具体的な例
レバレッジ効果なしの場合、融資を受けずに1,000万円の物件を購入して年間家賃収入60万円を得たとします。
レバレッジ効果を得た場合自己資金が1,000万円あるならば3,000万円程度は融資を望めます。
融資額を上乗せして4,000万円の物件を購入でき、年間家賃収入240万円から年間利息額を差し引いた実質収益は約150万円になるのです。
このように、元手が同じ額でも収益差は90万円と2.5倍もの差がつきます。
レバレッジ効果を得て融資を受けたほうが多くの収益を得られるといえるでしょう。
フルローン利用で元手なしでも投資を始められる
元手がなくてもフルローンを利用すれば不動産投資を始められます。
フルローンとは、頭金なしで購入代金の全額をローンで賄うことを指します。
不動産投資の元手の目安とされる物件価格の2割～3割が0になり、用意する資金は「不動産取得税」「登記費用」「ローン保証料」といった初期費用だけになります。
初期費用の目安は、物件価格のおおよそ1割程度です。
ただし、フルローンで投資を始めるにはデメリットも存在するので、きちんと把握する必要があります。
元手がなくてもフルローンを利用した場合と元手があり不足分をローンを利用した場合それぞれのメリット・デメリットを以下の通りまとめましたので参考にしてみてください。
| 比較項目 | メリット | デメリット |
| 元手なしでフルローン利用した場合の不動産投資 |
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| 元手ありで不足分をローン利用した場合の不動産投資 |
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元手がなくてもフルローンを利用すれば自己資金がゼロでも不動産投資は始められますので今すぐにでも不動産投資を始めたい方にはぴったりの方法です。
フルローンを組めばなので、現金を手元に残せますので現金は突発的なトラブルに対応する際に役立ちます。
突発的なトラブルには地震や火事といった災害や家賃滞納といったものがありますが、不動産投資をする場合にはそのようなリスクに備えなければなりません。
突発的なトラブルのせいで家賃収入が途切れても、手元に現金があればローンの返済に充てることができます。
反対にフルローンのデメリットは、「利息額が多くなって実質利回りが下がること」と「利息額が多くなることで全体の返済金額が上がってしまうこと」です。
利息が多いとローン返済額が多くなり、手元に収益があまり残らないことが想定されます。
フルローンで不動産投資を始めるときは、利回りと金利の差を確認しましょう。
また、返済に困る恐れがあるのは、余裕資金が少ないケースです。
手元の現金が少ない状態だと返済はもちろん、突発的なトラブルに対応することが難しくなります。
ローン返済額の半年分程度の自己資金は手元に残しておくとよいでしょう。
初心者でも成功しやすいおすすめの投資方法とは？
不動産投資に興味はあるけれど、元手が少ないため始めるかどうか迷っているという方もいるのではないでしょうか。
先ほどの解説で元手が少額でも不動産投資は始められますので不動産投資は金銭的なハードルは高くないと理解できるでしょう。
しかし、不動産で資産形成したい方やマンション経営以外にも様々方法があります。
ここでは初心者でも成功しやすい少額の元手で始める不動産投資についてご紹介します。
土地をまるごと契約駐車場にする
契約駐車場の運用形態は、コインパーキング若しくは月極駐車場の2種類で、どちらも維持費・初期費用を抑えやすい方法になります。
空きスペースを移動販売車置場として貸し出し、借地料を得る方法なので既に土地をお持ちの方で頭金がない方にはおすすめの投資方法といえます。
建設費用は掛からないので近くの店舗や会社等の社用車を数台まとめて契約できれば、長期の安定収入を期待できますので比較的収益を得やすい方法です。
しかし、都市部の住宅地では車離れが進んでおり、場所によっては管理費・税負担などコストに見合う、収益を得られない可能性があります。
駐車場会社に相談し、運営する場所の需要について事前調査が重要となります。
自宅の空き駐車場や空きスペースを貸し出して、副収入を得たい方へ
自宅の空き駐車場や空きスペース（オートバイ1台分以上あればOK）を貸し出して、副収入を得たいと思っている方は駐車場予約サービスakippa（アキッパ）を活用することをおすすめです。
akippa（アキッパ）は、累計280万人を超えるユーザーが登録している駐車場予約サービスです。
看板や車止めなどの設備投資は一切不要で PC・スマホから登録フォームに、駐車場の住所や写真などの情報を登録するだけで、 簡単に駐車場経営をスタートできます。
お小遣い稼ぎや副業としても、テレビや新聞で多く取材されいてる大注目のサービスですのでぜひ活用してみて下さい。 ↓
土地をまるごと太陽光発電所にする
もう一つの方法として、所有している土地にソーラーパネルを設置し作られた電気を電力会社に売電して収益を得る方法があります。
この方法は立地条件などの影響はなく、日当たりが良い土地であれば田舎でも十分な収益が得られる為、初心者でも十分成功率は高いといえます。
ただし地域によっては、曇り又は雨など天候によって左右される為、毎月の収入にばらつきがあり、太陽光パネルや周辺機器の寿命が15年程度である為、交換など更新が必要な場合があります。
どちらの方法が良いかは、十分検討した上で判断すると良いでしょう。
自動販売機を設置する
自動販売機を設置し、売上と場所代を報酬として受け取る仕組みです。
機械の設置や維持管理、商品の補充・売上回収は、自動販売機を扱う業者がします。
１坪でもあれば設置が可能なのでとても狭い土地を手軽に活用したい方や家の敷地に余っている土地を活用したいという方にはおすすめの方法と言えます。
また、設置する費用も業者が負担してくれますので初期費用もかからないメリットがあります。
ただし、販売する商品価格が微小なので月の収入額は人通りが多い場所でも、収益を期待できない場合や自動販売機がたくさん設置されているエリアだと、収益を得られない可能性があります。
このようなエリアの場合では、すでにアパートのような家賃収入を展開している土地の余ったスペースを利用するといった活用方法も良い選択だと思います。
広告看板を設置する
商業施設や商品案内の看板広告を土地の上に設置して、月額賃料を受け取る方法です。
交通量が多い場所や住宅地に付近の店舗等人が集まりやすい土地に適しており、看板設置や維持管理は看板業者や広告企業が行う為、管理の手間はかかりません。
また、看板が設置できるスペースがあれば、初期費用がかからずどこでも運用が可能な為、ちょっとした副収入を得たい人に適しています。
しかし、土地活用したい際に広告主が見つかる保証がないため、広告募集期間中は無収入となることや周辺の立地条件によって収入額は数千円～数万円程度と変化します。
事務所ビルを兼用した賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、家の一部を賃貸又は事務所にすることで、入居後も賃貸収益を得ることができます。
事務所ビル（オフィスビル）とは、事務所の用途で建築しアパートやマンションのように賃貸によって収入を得られる土地活用方法です。
駅の近くや繁華街などオフィス需要のあるエリアであれば、かなり高い賃貸収入を得られる可能性があります。
メリット
アパートやマンションに比べて建築基準法である採光基準が一部緩和されており、窓や部屋の配置がしやすく設計しやすい。
土地の形状や周辺環境などの制限を受けにくい。
「貸家建付地」とみなされるため、相続税評価額や固定資産税評価額が減少する。
デメリット
イニシャルコストが高く、ライバルが多く競争が激しい可能性がある。
住宅と比べて、電気や空調などの設備工事費が高額になりがち。
契約数によって、収入額が変化するので安定しない期間や需要がない場所では収入にならない。
店舗を兼用した賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、家の一部を賃貸又は店舗にすることで、入居後も賃貸収益を得ることができます。
人の往来が多い土地は、飲食店、カフェなど、狭い敷地面積でも開業できるテナント用地に適しています。
立地条件が良ければ、家賃収入に比べ高い賃料を設定しやすく、収入も期待できます。
また、利用者が自分で洗濯機や乾燥機などを使用するサービスで管理者が常駐する必要がないコインランドリーもお勧めです。
メリット
設備や内装は入居する業者が整えてもうらう条件で建物の躯体状態のまま貸し出しする取引で安定的な運用が期待できます。
アパートや戸建てに比べ家賃滞納や隣人トラブルは比較的起こりにくく、初期費用が安く回収期間の短縮が可能です。
デメリット
狭い土地に店舗を建てる場合には、1つの物件が基本です。
アパートのように入居率でのリスク分散が行えず、契約者の募集期間は無収入となります。
収益の一部を貯蓄するなど、十分な計画が必要です。
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収益成功率を上げる5つの方法
ニーズがあるのか周辺情報・競合・地域性を調査をする
市町村単位の世帯数や人口数から地域性・ニーズを検討等市場調査をすることによって、土地活用の成功率が高まります。
狭い土地を活用した飲食店が土地周辺に増加しているなどは、成功率が高いことを示します。
また賃貸の入居率や地域性について不動産会社に聞き込み、建物運用状況をを調べることも、必要な情報を得るための市場調査となります。
業者に相談し建築費用や収益性を確認すること
専門業者に相談し、話しを具体的に聞きます。
相談先は、建築業者や管理代行業者、不動産業者といった市場予測や収益シミュレーション・建築コストに関する具体的な話しができる会社が良いでしょう。
一般的な建築会社ではなく、狭い土地を有効活用できる建築計画に強い会社を探すことも重要となります。
資金を投入し、建物建築が始まってしまうと、簡単には後戻りできませんので、後悔しない判断ができるよう長期的かつ現実的な計画を綿密に立てておき、準備を進めましょう。
土地活用方法を組み合わせた方法も検討する
土地活用方法には「契約駐車場」、「看板広告や自動販売機を設置」、「所有している土地にソーラーパネルを設置」、「賃貸併用住宅」など様々な方法があります。
一つの収益方法を採用するより、複数の土地活用を組合せて収益率を上がるケースもあります。
例えば、賃貸併用住宅に初期費用の掛からない、自動販売機や看板広告を設置するなどの組合せなどが挙げられます。
もちろん活用する土地の地域によって条件は異なると思いますので市場調査で得た情報やニーズをよく検討した上で決断した方が良いでしょう。
利回りだけで投資物件を判断しないように
物件価格が安くて家賃が高い方がもちろん利回りは良いです。
ただ、家賃を高く設定するためにはそれなりのエリア、設備である必要があります。
それなりのエリアということはそれなりの物件価格になります。
そのため、利回りが相場より高いところは、設定している家賃で入居者が継続して入るかどうかを詳しく調査した方がいいです。
また、表面利回りは妥当で物件購入金額を安く抑えらえる（シミュレーションの物件2）ような場合も要注意です。
管理費や修繕費などは物件の購入金額には比例しないことが多いので、実質利回りで見ると実はそこまで良くないということもあります。
利回りよりも空室リスクの少ない安定した収入を考える
利回りも重要ですが、投資前のシミュレーション通りに進むということが何よりも重要です。そのためには、「空室リスク」を最小限に抑える必要があります。
地方は人口が少ないこともあり、空室になる可能性がそもそも高いのです。 本コラムで言う首都圏（東京・千葉・埼玉・神奈川）は、後背人口が圧倒的に多いのです。
利回りだけを見ると地方は魅力的に見えます。しかし、地方にはそれなりの空室リスクが潜んでいます。その空室リスクによって思わぬ支出（改装費・広告費）が発生します。
利回りだけではなく、安定した収入が見込める物件選びをすることを推奨します。
まとめ
不動産投資を始める上で必要なポイント
- 「利回り」とは投資した金額に対して、どのくらい利益が出るのか、もしくは出た割合（%）のことで、計算方法として表面利回りと実質利回りがある。
- 表面利回りとは、年間家賃収入と、物件価格という2つの数値のみで簡単に算出でき、不動産収益の目安を把握する場合に使われる計算方法。
- 実質利回りとは、物件購入に必要な経費や、不動産運用を継続的に支払うことになる年間経費も入れて算出する方法で表面利回りよりも正確な数値で判断した場合に使われる。
- 都心駅付近の期待利回りは、4.5%が平均で地方の期待利回りは5.5％が平均。
- 不動産投資の元手の目安は、一般的に物件価格の約2割～3割。
- リスクを抑えた不動産投資をしたい人は、初期費用がかからない土地活用方法若しくは、ローンを利用せず物件価格の2～3割を貯金額で投資するのがおすすめ
- リスクは高くなるが、その分収益のリターン額を得たい人には、ローンを活用した投資方法がおすすめ。
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