家を建てる流れと期間
理想のマイホームが完成するまで段階ごとにどんな内容を確認し、調整して進めていけばよいのか迷う方は少なくないでしょう。
注文住宅の家を建てる手順は大きく分けて、「下準備」「間取りや資金計画」「施工会社の選定」「設計」「工事」「完成」と6つの流れで進めていきます。
完成するまでの期間や流れなど事前に把握することで、住宅ローンの審査や支払い方法、調整すべき内容のタイミングを間違えずに行うことが家づくりの成功に近づけるポイントです。
以下の家づくりの段取りや流れについて詳しく解説していきますので参考にしてみてください。
家づくり完成までの流れや段取りは以下の表6つのステップごとに分けられます。
| 流れと期間 | それぞれの段取り項目 |
| STEP1 |
・建てたい家のイメージと条件整理 ・資金計画を立てる（購入予算の上限から決める） |
| STEP2 |
・設計、施工会社（ハウスメーカー又は工務店）を探す ・土地探し（候補となる物件の情報収集と比較検討） |
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STEP3 （2か月） |
・複数社から間取りプランの提案と見積りを依頼しそれぞれ比較や検討する ・土地の敷地調査や地盤調査 |
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STEP4 （2～3か月） |
・土地購入 ・最も希望に合ったハウスメーカー又は工務店と「仮契約」をする ・住宅ローン仮審査 ・契約した施工会社と建物プランの詳細について決定する |
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STEP5 （2～3か月） |
・見積りや設計図面、契約条件を確認後「本契約」をする ・住宅ローン本審査合格後、申込み ・建築確認申請 |
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STEP6 （4～8か月） |
・着工と地鎮祭、上棟式 ・完成引き渡し前の内覧会（施主検査） ・引き渡しとローン実行支払い |
個人差はありますが、注文住宅計画を初めてから完成するまでにかかる期間は、10か月～1年半ほどです。
完成するまでの期間にバラツキがある理由として挙げられることは以下の項目に検討する時間がそれぞれ異なる為です。
・間取りや性能、デザインにこだわりがあるほど打合せの回数が多くなる。
・ハウスメーカー又は工務店など複数社の中から選ぶまでの比較検討
・土地を既に所有している方
・建物の構造や工法（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）の選択によって工事期間が異なる
このように選んだ工法やこだわりによって個人差がありますので参考目安としてみてください。
それではSTEP1から6まで詳しく解説していきます。
STEP1：建てたい家のイメージと資金計画
この段階では、注文住宅を本格的に進める為にイメージづくりと予算検討する準備期間です。
建てたい家のイメージづくり
家を建てる地域やエリア、間取りの希望、性能、デザインなどで、どんなところをこだわった家にしたいのかをイメージします。
イメージ整理の進め方として以下の3つの作業を行うと今後の段取りがスムーズになります。
・住んでみたい町を散歩して周囲の環境や外観デザインをイメージする。
例：「シンプルでモダンな家」「カントリー風」など
・家族で意見を出し合い、こだわるポイントや優先順位をまとめる。
例：「地震に強い家にしたい」「断熱性能の高い家にしたい」「個性的な間取りにしたい」「広いバルコニーがほしい」など
・住宅の間取り事例集を見て理想に近い物件をピックアップする。
上記の項目は、自分が支払える予算の上限を把握した上でそれぞれ決めておくと資金計画が立てやすくなります。
資金計画
物件探しをする前にまず自分が購入できる予算の上限を把握する必要があります。
予算の上限を決める方法は以下の通りです。
・自分の年収に応じた住宅ローン借り入れ可能額を把握する。
・現在の貯蓄額と必要な頭金を比較検討する。
・注文住宅にかかる一般的な費用（全国平均）を把握する。
・購入後の支払いについて把握する。
注文住宅を建てる費用は、「本体工事費+付帯工事費+諸費用」が必要です。
資金計画でよく失敗するパターンは、ハウスメーカー又は工務店から言われる坪単価は建物の本体工事費のみの情報です。
その他にかかる付帯工事費（解体費や外構工事など）、諸費用（ローンや建築に関する手数料、税金など）は別の予算として見込む必要があります。
付帯工事費は本体工事費の20％程度、諸費用は本体工事費の10％程度が目安額と言われております。
資金計画に失敗しない方法として以下の計算例を参考にして予算上限を決めておくと安全でしょう。
全体費用を把握する為の計算例
本体工事価格が2000万円の住宅購入を考えている場合
付帯工事費＝2000×20％＝400万円
諸費用 ＝2000×10％＝200万円
総費用 ＝2000+400+200＝2600万円
住宅ローンの借り入れ額は、総費用2600万円で可能かどうか確認する。
土地の条件により想定外にかかる費用又は手付金は貯蓄額でまかなうようにするのが安全。
STEP2：設計・施工会社と土地探し
注文住宅の予算や条件整理など準備段階を終えた所で、依頼する設計・施工会社（ハウスメーカー・工務店）探しを始めましょう。
ハウスメーカー・工務店選びのコツ
家を建てる為に依頼する設計・施工会社は主にハウスメーカー又は工務店など2つの選択肢があります。
会社によってそれぞれ以下のような特徴の違いがあります。
| 項目 | ハウスメーカー | 工務店 |
| 営業や施工を行う範囲 | 全国 | 地域密着型 |
| 建築に使用する材料 | 独自に開発し工場で管理・規格化している。 | 建築資材を取り扱っている会社から発注し、調達する。 |
| 間取り | 材料が規格化されている為、工務店に比べて自由度は低い。 | 依頼主の要望に合わせて資材を調達する為ハウスメーカーに比べて自由度は高い。 |
| 建設期間（工期） | 2～3か月程度 | 3～4.5か月程度 |
| 施工精度 | 建築部材の殆どが工場で作られる為、均一な品質が保たれやすい。 | 会社によって職人のレベルが違い、腕の良し悪しで左右される。 |
| アフターメンテナンス | 定期点検や無料修理の範囲が細かく決められている会社が殆ど。 | 会社によって対応可能な範囲が違う。 |
上記の特徴の違いから選ぶポイントとして、「建築の施工精度による品質や建設工期、アフターメンテナンスによる保証」を重視する方は「ハウスメーカー」、「時間をかけてでも間取りにこだわりたい」という方は「工務店」がお勧めです。
モデルハウスを見学する前の注意点
家づくり初心者が失敗するパターンとして会社について事前の下調べや条件整理・資金計画をせずに住宅展示場に行ってしまうことです。
モデルハウスはお客様に自社の良い部分を見せる為、標準仕様+オプションがかなり追加で装備されている物件が殆どです。
いくら見学したモデルルームが気に入ったとしても、見積りを確認した結果予算を大幅にオーバーして手が届かず振り出しに戻るということがあります。
モデルハウスに行く前に希望した条件整理に近い家が建てられる候補となる会社を複数社絞り、その中の1社に決める為の最終判断として見学するよう心掛けましょう。
土地探しについて
これから土地を購入する方は、一般的な土地と比べて安い傾向にある「建築条件付き土地」を紹介されることがあります。
土地を購入する条件としては依頼主にとってメリットが多いことが殆どですが、購入後の建物は条件によって他社との比較ができないデメリットもあります。
優先順位が土地の立地条件の方が建物より上であれば、お勧めの方法でもあります。
また、土地の広さや建てる地域によって建築制限が異なり、間取りや性能による自由度や地盤の条件などで建物を建てる費用以外にも追加でかかることがあります。
失敗しない為の土地探しで抑えておきたい手順
1.土地と建物の「予算配分」を決める
2.住みたい地域やエリアを決める
3.土地に求める希望条件に優先順位を付ける
4.土地購入後に建てる家の間取りや法規的建築制限を把握する
5.不動産会社又は施工会社（ハウスメーカー、工務店）で土地を探す
6.候補となる土地の周辺環境を確認する
7.現地で敷地の境界や高低差、日当りなど細かな所を確認する
土地を探す方法はいくつかありますが、不動産ポータルサイトで気になった物件を取り扱っている不動産会社を見つけて直接相談する方法が効率的です。
直接相談する際に、自分の希望する土地と優先順位を正確に伝えることができればサイトに載っていない物件情報を紹介してもらえることもあります。
詳しく知っておきたい方は以下の記事を参考にしてみてください↓
STEP3：間取りプランの比較と土地の敷地調査について
間取りプラン比較検討について
自分の希望条件に近いハウスメーカー又は工務店の中から厳選して候補となる会社を複数社（3～4社程度）に絞ります。
さらにその複数社から1社に決める為、以下の資料作成を依頼して比較検討します。
・見積書（概算用）
・資金計画書
・間取りプラン
上記の資料作成を依頼する時に、「どれだけ希望する条件を明確に伝えられるか」で家づくりの成功する為の重要なポイントでもあります。
また比較する項目についても大切です。
特に意識して比較してほしい項目は以下の通リです。
・間取りの提案力やデザイン性
・耐震性能（耐震等級1～3のランクがあり最も耐震性能は高いのが耐震等級3）
・断熱性能（ZEH住宅に対応可能かどうか）
・担当者との相性（コミュニケーションが取れないと要望通リにいかない場合が多い）
ZEH住宅とは、政府が目標としている省エネ住宅のことで、国が定めた指標（全国の1～8地域に分類した基準値）で最も高い断熱性能の数値は、UA値0.42W/㎡・ｋ以下が基準としています。
UA値とは、家の内外の温度差がある場合にどれだけ熱が損失するのかを数値化した値のことで、数値が小さい程断熱性能が高いことを示しています。
ZEH住宅は申請することで国から補助金をもらうことができます。
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土地の敷地調査について
候補となる土地の比較する人又はすでに土地を所有されている人どちらも、この段階で土地の敷地調査をして以下の項目を把握しておく必要があります。
敷地調査確認項目
1.敷地の境界又は面積が確認できる書類の有無（地積測量図など）
2.土地の周辺地盤の高低差がどれだけあるか測量図若しくは現地で状況を確認測定する。
3.敷地の境界がわかる杭又は金属板が現地で表示されているか。
4.地盤の状況（池や沼あるいは埋立地であるか土地の登記簿謄本などで確認）
5.建築可能な土地であるか（建築基準法による規制）
上記の項目は不動産会社に依頼すれば確認できる資料をもらい確認することができますが、建築基準法については専門ではないので知識がなく見落としている場合もあります。
用心の為候補となるハウスメーカー又は工務店の各担当者に確認してもらうか、建てる地域の市役所（建築指導課、都市計画課など）で直接確認する方法があります。
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STEP4：土地購入と設計・施工会社を決める
土地購入（売買契約を結ぶ）
候補地が決まった土地を購入する為には「売買契約」を交わす必要があります。
売買契約を結ぶ際に買い手側が準備する項目は以下の通リです。
買主が準備しておく必要書類又は用意するもの
| 準備する項目 | 支払う金額 |
| 本人確認書類（運転免許証など） | 0円 |
| 印鑑 | 0円 |
| 印紙代（契約書に貼付する） | 売買代金により変動 |
| 仲介手数料（不動産会社を介して土地を購入する場合） | 「取引額 × 3％ + 6万円」 |
| 手付金（現金一括払い） | 売買価格の５％～10％が目安。 |
| 登録免許税（所有権登記にかかる国税） | 土地の評価額の1000分の20 |
| 司法書士に支払う手続き料（所有権登記を登録する為） | 一般的に6万～8万円ほど |
| 固定資産税（日割り清算分） | 所有権が移転した日からその年度に支払う残りの税金 |
その他に支払う諸費用
| 支払い項目 | 支払う金額 |
| 不動産所得税 | 不動産を取得したことに対する税金。 |
| 抵当権設定費用（住宅ローンを利用した場合） | 5～8万円（借入額によって変動） |
土地売買契約書の記載内容には、手付金の特約、支払い時期、瑕疵担保責任、危険負担、契約解除などが記入されています。
住宅ローンの融資を受ける場合、審査に合格した後でなければ支払いができません。
売買契約時支払う金額は自己資金又はローン（つなぎ融資）などで支払います。
また手付金は、「売主の事情で解約または契約を違反した場合」や「住宅ローン特約（審査に合格した場合）」によって戻ってきます。
購入後に後悔しない為にも重要事項説明、売買契約書にも記載されている内容はしっかり確認しておくようにしましょう。
設計・施工会社を決めて仮契約を結ぶ
複数の設計・施工会社（ハウスメーカー又は工務店など）の中から見積りや間取りプランを比較検討し、1社に決めた会社と「仮契約」を結びます。
ここでの「仮契約」は「本契約」と同じ意味をとして扱われ、契約後は他の会社と契約する場合、解約金を支払う場合があります。
解約金も契約内容によって異なりますので、契約条件について交渉する最後のチャンスでもあります。
この段階でいかに間取りプランや仕様、見積り内容、建設期間中の施工条件についてしっかり固めていけるかが家づくりに成功する重要なポイントです。
住宅ローンの仮審査と支払いの流れ
間取りプランや見積概算をある程度比較検討し、複数社の中から1社に決まり「仮契約」した段階でこれらの資料を持参の上、住宅ローン借入する金融機関に提出し仮審査を申し込みます。
注文住宅の場合、工事の出来高に応じて建設費を3～4回に分割して支払うのが一般的なのです。
契約条件は施工会社によって異なりますが、支払い条件は以下のスケジュールとなります。
| 支払う時期 | 支払う内容 | 利用する方法 | |
| 工事請負契約時（本契約） | 手付金（申込金） | 建設費用の10％が目安 | 現金一括払い |
| 着工時 | 中間金 | 建設費用の30％が目安 | つなぎ融資 |
| 建設中 | 建設費用の30％が目安 | つなぎ融資 | |
| 竣工事（完成） | 残金 | 建設費用の30％が目安 | 住宅ローン |
支払い方法の注意点
住宅ローンは建物が完成した段階で初めて融資が降りる為、手付金と中間金の支払いは自己資金から賄うことになります。
また土地から購入する方も、資金が足りない場合もつなぎ融資を利用することになります。
しかし、金額が高額な為、貯蓄額（頭金）では資金が足りない場合が殆どです。
その場合、住宅ローンとは別につなぎ融資という方法で支払いを行うことになりますが、借入を利用する金融機関によって対応できないことがあります。
本契約する前に事前に金融機関の担当者、依頼する施工会社と支払い方法について打合せ又は確認しておくようにしましょう。
STEP5：設計・施工会社との「本契約」と住宅ローン本審査
設計・施工会社と「本契約」を結ぶ
設計・施工会社と仮契約を結んだ後、本契約にむけて間取りの詳細や設備のグレード・外壁や屋根、外構プランなど細かく打合せを行い設計図を作成していきます。
本契約時に確認する項目は以下の通リです。
・工事請負契約書（契約工期の日数や請負金額、手付金の扱い、建設期間中に起きたトラブル対処）
・設計図一式（間取りプランや仕様が打合せした通リに反映されているか）
・見積書（希望した要望や工事項目に漏れがないか）
・工程表（着工～完成までの建設期間中のスケジュールがしっかり計画されているか）
・地盤調査の報告書（良質地盤若しくは軟弱地盤か判定結果をまとめた報告書）
注文住宅でトラブルになる原因はこの段階で契約する設計・施工会社の担当者とどれだけコミュニケーションをとれるかが成功する重要なポイントです。
また建設期間中に大幅な間取りの変更や追加要望をすると、設計のやり直しで工事自体がストップになることから変更ができない場合又は高額な金額を請求されることもあります。
トラブルを防ぐ為にもできる限りこの段階で気になる所や納得がいかないことがあれば確認・調整して明確にしてから契約するようにしましょう。
仮に予算内に収まらずオーバーしている場合、値切り交渉に応じてくれるタイミングでもありますが、あまり値段を下げてしまう会社は手抜き工事をする場合がありますので要注意です。
交渉できる値下げの金額は本体工事価格の10％までが常識の範囲内です。
本契約時に支払う「手付金」は住宅価格の5～10％が一般的な相場とされており、依頼主の都合で契約をキャンセルすると戻ってきません。
反対に住宅メーカー側がキャンセルした場合は、倍の金額が返還されます。
このように契約をキャンセルした側にデメリットが与えられる仕組みと理解していただければ問題ありません。
また、契約が順調に進んだ場合は支払った手付金は返還されますが、手続きを省略する為殆どが売買代金に充てられています。
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住宅ローンの本審査と申し込み
本契約を締結した後、住宅ローン本審査に合格後申し込みをします。
冒頭でも説明したように注文住宅の場合、建物本体工事以外にも諸費用がかかります。
住宅ローン借り入れ申し込みにかかる諸費用の内訳は以下の通リです。
| 融資手数料 | 一般的に3万円～5万円程度。「融資額の2.16％」としているケースもある。 |
| ローン保証料 | ローンの返済が滞ってしまった際に、保証会社に立て替えてもらうための費用。相場は融資額の約0.2％。 |
| 火災保険料 | 住宅ローンの返済中に火災にあった際に、住宅を再建するための保険。地震保険も含めると、年間数万円～10万円前後が一般的 |
| 生命保険料 | 住宅ローンの借り主が死亡・高度障害状態になってしまった場合、ローンが完済される保険。遺族には返済負担が残らない。 |
建築確認申請
住宅ローンの申し込みと設計・施工会社と本契約を締結した後は、建物計画した内容が建築基準法に違反していないか行政が審査する為に建築確認申請を提出します。
審査期間は補正がない場合、2週間～1か月程で許可がおりますが、補正がある場合は2か月程延長されることがあります。
審査が通リ許可が下りた場合「建築確認済証」が発行されます。
建物が完成した後も、行政が最終確認の為現場に行き検査し、問題なければ「検査済証」が発行されますので引き渡し後に必ず契約した設計・施工会社から受取るようにしましょう。
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STEP6：着工～完成、内覧会後の引き渡し
本契約を締結し「建築確認済証」が発行後、いよいよ新築工事を着工します。
着工と上棟式
住宅の建築工事を始める前に、工事の安全を祈る「地鎮祭」と呼ばれる儀式を行いますが、その場合かかる準備費用や神主さんに支払うお金が発生します。
金額は5～10万円程度ですが、最近では実施されないこともありますのであらかじめ決めておくようにしましょう。
その後、基礎工事と上部の構造骨組みまで完了した段階で工事関係者の労をねぎらう「上棟式」を行います。
これまでの工事期間は、住宅の耐震強度の殆どに影響する工事ですので、できる限り現場に足を運び気になる部分があれば写真や現場監督に質問するようにしましょう。
依頼主が現場に行くことによって現場で働いている職人にも緊張感が生まれてきますので、手抜き工事を防ぐ効果もあります。
完成と内覧会後の引き渡し
家が完成した所で、「内覧会（施主検査）」が行われます。
この段階でのチェック項目は以下の通リです。
・契約時の設計図面通リに建てられているか
・「検査済証」まで発行された建築確認申請まで受け取れる状態か
・アフターメンテナンスに必要とされる「シロアリ対策、防水、住宅設備機器などの保証書など」が受け取れる状態か
・ドアや窓、水道や電気が通常通リ使えているか
・天井、床、壁、外壁など傷が無いか
大きく分けて上記の項目をそれぞれチェックし、補修する所や足りない書類があれば対応してもらいます。
完全に修正が終わってから引き渡しをしてもらい、残りの工事残高を支払うようにしましょう。
また、自分だけではチェックを見逃してしまうことがありますので、担当している設計士も同行してもらい一緒に確認する方法もあります。
引き渡し後、建物の所有権又は抵当権の登記が必要ですので早めに司法書士に依頼しておきましょう。
まとめ
時間はかかりますが、建売住宅や新築マンションとは違った達成感や満足感が得られます。
じっくり比較や検討し理想のマイホームを手に入れてください。
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