建売住宅、分譲住宅とは？
注文住宅と比べて最もローコストと言われているのが「分譲住宅」、「建売住宅」です。
分譲住宅、建売住宅と主な違いは以下の通りです。
- 「分譲住宅」とは同じような形状で複数建てられ、分けて販売される方法。
- 「建売住宅」とは建物単体で既に建築されたものの販売方法若しくは建設途中の段階から販売されている方法。
注文住宅との大きな違いは買主が、仕様やプラン（間取りなど）を決めてから建築するのではなく、事業主が企画・販売するものです。
購入方法は、あらかじめ事業主（売主）が建物の仕様・プランを決めた新築住宅販売している商品の中から好みを選ぶという流れです。
既製品といっても、建築途中や着工前に販売しているケースもよく見られます。
分譲住宅、建売住宅に向いてる人とは？
分譲住宅・建売住宅購入に向いている人は以下の考えや、判断能力がある人はお勧めです。
- 間取りや個性的なデザインにこだわりがない人
- 長い期間家作り計画に時間を費やすことができない人
- 建物の材料品質、施工精度、建築購入・契約に関する必要最低限の知識を持っている人。
- 建物自体のグレードに対して優先順位や最低限必要な性能以外は妥協できる人
上記の項目の例として、デザインや間取りにあまりこだわらず、新築住宅をできるだけ予算を抑えてとりあえず住んでみたい人にはお勧めです。
家の性能や品質が一般より劣ってしまった場合、光熱費や耐用年数が短いデメリットが生じてしまいます。
そのため価格以外にも、建築材料の品質の知識も重視しておく必要があります。
分譲住宅、建売住宅のメリット
注文住宅に比べて建設費用が安いこと
分譲住宅では分譲住宅地に同じ家を複数建てることになるため、資材を大量に調達し、建築費用を安く抑えられます。
加えて監理もパターンが同じであることから人件費の面においても安くできるという特徴があります。
建売住宅は同じ場所に複数ではないものの、違うエリアにも同じパターンの家を建てる方法です。
発注や施工時期を合わせて資材の注文や建築費用を安くすることができます。
どちらも同じ資材を大量に調達し、コストを抑える仕組みなので注文住宅と比べてローコストとなります。
完成した物件を見学してから購入判断ができる。
既に完成している物件を生で確認できる為、図面や説明資料から想像する必要がありません。
希望していた予算とイメージと合っている物件であれば、注文住宅よりも調整や建設期間が省ける分メリットは高いといえるでしょう。
また土地+建物がセットで販売されていることもあり、土地探しの期間や検討を省くメリットもあります。
購入から入居するまでの期間が早い
完成物件を購入する為、売買契約を締結後に所有権や抵当権の登記が完了できれば、入居することが可能です。
住宅ローンを利用しない場合1～2週間程度で入居することが可能な為、すぐに引っ越ししたい人には好都合です。
また住宅ローンを利用する場合でも、抵当権の登記期間が1～2か月程度で完了するので注文住宅と比べるとはるかに早いです。
分譲住宅、建売住宅のデメリット
間取りの変更・デザインは期待できない
既に完成した物件なので、間取りの変更や発注者のライフスタイルに合わせた設計は対応できません。
また同じパターンで作らないといけない為、似たような建物が複数ありますので、デザインもあまり期待はできないでしょう。
建売住宅は売り主が間取りを企画し販売しているものであることから、買主に間取りや仕様を決める決定権はありません。
建設する前から販売されている物件では、間取り変更を受け入れられる場合もありますがそれは建売住宅ではないです。
物件次第で建物の性能や品質は低い場合がある。
物件の中には、コストを重視しすぎた為に劣化しやすい材料や施工性が悪く建物自体の品質が低いことがあります。
最も品質を悪くしている原因は、建設期間中の工事監理が雑なことです。
建売住宅を販売している会社は、設計・施工両方とも社内の職員が担当していることが多く、発注者の目が届かない分工事監理が雑になりがちです。
また建物の構造や基礎などの材料まで品質の悪いものを使われていることもありあます。
このような品質に関する確認は、地盤調査報告書・設計図面や施工期間中の写真、材料の品質が記載されている証明書などで整合性を取れているのかチェックするしかありません。
あらかじめ証明書を発行できる物件（長期優良住宅など）を購入する方法であれば品質に関するチェックを省くことができます。
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また、注文住宅を建てる場合、限られた空間の中で必要な機能を絞り込み、間取りを工夫することで広々とした快適な家づくりができます。
ライフスタイルや家族構成、将来のことなども考えながら、工務店やハウスメーカーのスタッフと話し合いましょう。
きっとすてきな注文住宅に仕上がりますので興味のある方は活用してみてください。
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建売住宅を購入する前の注意点とは？
建売住宅、分譲住宅は注文住宅と比べて手間はかかりませんがその分違った面のリスクも発生します。
購入に失敗しない為に以下の項目を確認しておきましょう。
土地の立地条件
分譲住宅、建売住宅を購入する際は、住宅だけを見ればいいわけではありません。
近くに病院はあるか、駅までの交通に不便はないかといった点や、子供がいるなら登校しやすい立地であるか、どのような公園があるかなどにも環境にも目を向けておくことが大切です。
このような周囲の状況や交通的利便性などを確認ことで、生活環境に大きな影響が生じます。
分譲住宅の場合、学校や商業施設が分譲住宅エリアを中心に増えていくケースもあるため、建設計画についても調べておくとより確実な判断ができます。
また、夜の環境確認を忘れてはいけません。
昼にモデルハウスを訪れた際にはよい環境だと感じても、夜は街灯が少なく、道がとても暗く治安性の面ではあまり好ましくない場合があります。
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土地探しのコツと探し方と土地選びで失敗しない為の注意点とは？
価格の明細にも注意
注文住宅と比べて手間の短縮と安さが一番のメリットとして建売住宅を販売されている物件が殆どです。
その販売価格に含まれるもの（網戸・カーテンレール・エアコンのスリーブ設置・外構工事など）を契約前に確認しておく必要があります。
買主が当然含まれていると考えていたものが省かれており、オプション工事または別途工事など追加費用を請求されることが多く、後を絶ちません。
契約する前に、省かれている項目や追加費用について必ず確認し、総合的な判断をできるようにましょう。
建設中の品質管理は期待できない
分譲住宅、建売住宅は既に建物が出来上がっているので発注者が施工状況の確認ができない為、業者さんが工事途中の施工状況写真でしか品質管理の判断ができません。
買主にとっては非常に残念な事実ですが、建売を買ううえで避けられないリスクになっています。
欠陥住宅について全国ネットによせられたトラブル事例の多くが建売住宅購入後に起きたものです。
売主がコストを下げる為に、最も多い方法が人件費削減によるコストダウンを図る会社が殆どです。
その為、現場での品質管理・工事監理業務が削られ適切に行われておらず建物自体の品質が劣っていることがあります。
ハウスメーカーの建てたと思われる住宅で建て替える為、現場で解体状況監理の際に床下や壁に建設途中に業者が使用したようなプラスチックゴミやたばこ等が埋め込まれている所を見かけます。
このようにずさんな現場監理をされている可能性が高いのも建売住宅が多い傾向があります。
しかし、近年「住宅性能評価制度」による性能や品質を認定された住宅を販売しているハウスメーカーが増えている傾向です。
住宅性能評価制度とは、建築基準法で定めた「住宅の品質確保の促進に関する法律（通称：品確法）」に基づく制度のことです。
第三者機関の評価員（登録住宅性能評価機関）によって検査し合格した住宅は、「設計・建設住宅性能評価書」を書面により確認することができるようになりました。
建設中の施工管理や品質に安全を求めている方は購入契約前に「住宅性能評価制度」の基準に合格した建売住宅を選ぶようにする方が良いでしょう。
住宅性能評価・瑕疵担保責任について解説した記事 ↓
契約前に書類を全て確認すること
建売住宅は既に建築されている為、設計から施工完了までどのような検討をされているのか確認する必要があります。
契約前に確認すべき書類は以下の通りです。
- 建築確認申請書（確認済証と検査済証が添付されているか）
- 設計図書一式（工事する上で必要な設計図面一式や特記仕様書など）
- 見積書
- 売買契約書
- 保証書（白蟻や住宅設備メーカーの保証書など）
- 地盤調査（土質調査）報告書
確認申請書は建物が適正な法律を守っていることを証明する書類です。
購入後建物を売りに出す際には登記登録にも使用する為重要な書類となりますので必ず保管するようにしてください。
基礎の検討は、土地の地盤調査を行い地盤の判定、または軟弱地盤であった場合どんな基礎を検討し工事をしたのか確認する必要があります。
もし地盤調査（土質調査）報告書を提供できない業者であれば基礎の検討も当然行われていません。
土地の地盤判定結果が軟弱地盤であった場合、欠陥住宅の可能性が非常に高くなりますので購入するのはやめたほうがよいでしょう。
また３階建ての木造住宅を購入するのであれば法的に構造計算が必要である為、必ず確認申請書に添付されているのか確認し、審査機関の押印がされているかもチェックしてください。
建築条件付き土地の売買+工事請負契約は建売住宅ではない
物件探しをしていく中でこの形態で売買取引をする人が多くみられるため、合わせて説明します。
土地から先に購入契約した後建物の設計や工事請負契約を締結する条件付きの契約方法のことですが、この契約は売主にとって有利な条件が多い為購入後のトラブルや後悔している人が非常に多いので注意してください。
引き渡し前のチェック・内覧会は要チェック
建売住宅または注文住宅でも同じですが、引渡し前に立会い検査（最終現場チェック）は重要です。
呼び名は会社によって内覧会とも呼ばれ異なりますが、内容は同じで点検した結果不具合があれば補修し、確認後正式にお金を支払い引渡し後入居することになります。
特に床下・屋根裏の点検口は一番工事が手抜きしている所を見つけやすく品質確認する上では重要な部分といえます。
ただし、設計上天井や床下などの懐が無く点検口を設けていない住宅もありますにであらかじめ確認しておきましょう。
瑕疵担保について
分譲住宅、建売住宅以外にもいえることですが、住宅購入前にどんなアフターサービスが受けられるのかを確認することは非常に重要です。
実際に住んでみて建具のゆがみ、水回りの不具合が出てくることがあります。
このような場合に十分なアフターサービスを受けられないと苦労することになるので、どんなサービス内容があるかは探す際のとても重要なポイントです。
また、ハウスメーカーや工務店などの住宅施工会社は必ず瑕疵担保責任を負う義務があります。
新築住宅を引き渡し後10年以内に雨漏りや構造部分の欠陥が発生した場合、売主が無償で修復を行うこととなっています。
住宅瑕疵担保責任保険に加入するのは住宅事業者なので、保険料を支払う義務はありませんが住宅の価格にこの保険の料金を含めることはできるので、結果的に買主が保険料を負担するという場合もあります。
事業者と売買契約か請負契約を交わす際に説明義務があり、疑問を感じる部分があったら、その場で確認するようにしましょう。
建売住宅の販売物件で、建設住宅性能評価書が表示されているものがあります。
建設住宅性能評価書が交付された住宅は、購入後または建設期間中に発生したトラブルに対して「各地の弁護士会」に紛争処理を申請することができます。
紛争処理は、評価書の内容だけでなく請負契約・売買契約に関するトラブルも含め1件あたりの紛争処理を手数料1万円で対応してくれます。
まとめ
建売住宅を購入するといっても契約前に注意すべき所や重要な書類など確認する必要があります。
書類や施工状況写真、アフターサービスなど業者の対応に対して不信感を抱くようであれば納得いくまで問い詰めるか、契約をせず別の業者を探すなどいろいろ方法はあります。
家つくりに最も重要なことは人です、自分が信頼できる会社を納得できるまであせらず見つけることが大切です。
迷ったら「住宅相談センター」に相談を
もし、工務店やハウスメーカーの選び方に迷ったら、中立な立場から工務店やハウスメーカーなどの建築会社選びを支援する「タウンライフ 住宅相談センター」を利用してみませんか。
タウンライフ 住宅相談センターは家探し・家づくりの相談窓口です。
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何度でも無料で以下のサービスが受けられます。
ポイント
- 専属アドバイザーに相談できる
- 理想の家に出会えるまでサポートが受けられる
それぞれのご家庭にあった会社や担当者をご紹介できます。上手に活用してください。
また、注文住宅を建てる場合、限られた空間の中で必要な機能を絞り込み、間取りを工夫することで広々とした快適な家づくりができます。
ライフスタイルや家族構成、将来のことなども考えながら、工務店やハウスメーカーのスタッフと話し合いましょう。
きっとすてきな注文住宅に仕上がりますので興味のある方は活用してみてください。
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