不動産売買契約書を取り交わす必要性とは？
不動産を購入に伴い、締結時の際になぜ売買契約書を取り交わす必要性がある理由として以下の２つの内容が挙げられます。
1.不動産会社（宅地建物取引業者）が売買仲介を行う場合、宅地建物取引業法により契約成立後、遅滞なく取引士が契約内容を記した売買契約書を交付することが義務づけられているため。
2.高額な金額の取引であることから、売主と買主にとってお互い不利益を破らず、トラブル防止するため
補足説明
民法での「契約」については、不動産会社を通さず個人同士で口頭による合意だけでも売買契約を成立することは可能です。
しかし、後程トラブルになった場合、契約書は存在しないため解決するのがとても困難であることから、当事者同士の責任で解決するしかありません。
不動産売買契約書の種類と記載内容
不動産売買契約書には取引の内容によって以下の通り多くに種類があります。
不動産売買契約書の種類
- 土地売買契約書
- 建物売買契約書
- 土地建物売買契約書
- 不動産売買契約書
- 借地権付売買契約書
- 区分所有建物売買契約書
- 土地売買予約契約書
- 農地売買契約書
売買契約書の書式に記載されている内容とは？
一般的に契約書に記載されている内容は以下の通りです。
| 記載事項 | 内容 |
| 基本合意 | 売買契約について、どちらが売主、買主なのかをはっきりし、これが売買契約であること。 |
| 目的物 | 売買物件の表示（土地の所在や建物の面積など） |
| 代金 | 売買代金や保証金、手付金の額 |
| 納品日時と場所 | 所有権の登記完了や物件の引き渡し条件について |
| 遅延損害金 | 契約期日までに支払われなかった場合、買主に請求できる遅延損害金の利率の定め |
| 瑕疵担保責任 | 雨漏りやシロアリ被害などが生じた場合の瑕疵の修復 |
| 契約解除 | 契約違反による解除 |
| 協議 | 契約書にないことを当事者同士の話し合いにより解決する内容について |
| 合意管轄 | トラブル発生時にどこで審理するかの定め |
| 危険負担 | 地震や台風、火災などで物件の引き渡しができない場合について |
| 税金負担 | 契約書に貼付する印紙税、固定資産税などの負担費用に関する取り決め |
| 特約 | 住宅ローン審査に落ちた場合、売買契約を解除できることを定める内容 |
売買契約書記載内容で特に確認が必要な注意点とは？
基本的に上記の項目について確認する必要がありますが、特に確認しなければいけない所は以下の項目となります。
売買代金の支払い時期と方法手付金の金額と特約について
売買代金の支払い時期は、住宅ローン利用する場合注意が必要です。
住宅ローンは仮審査と本審査があり、それぞれ合格しなければ融資ができません。
銀行担当者と密に調整し、支払い時期や不動産業者と売主には、手付金の特約について事前に打ち合わせすることが大切です。
手付金について詳しく知りたい人はこちらの記事を見てください ↓
土地又は建物の売買対象面積について
土地の面積による確認方法です。
土地の場合、登記事項証明書（登記簿）に記載されている面積確認と、実際に測量を行い得られた面積（地籍測量図）による確認方法があります。
購入後よく起こるトラブルは法務局で得られた登記簿による面積による確認方法です。
実際に現場で測量した結果、面積が異なることがあり、面積の増減と、隣地との敷地境界について確定する必要があります。
所有権が買主に移転している場合、測量費用と登記簿登録費用、境界確定にかかる日数についても買主が負担することになりますので事前に測量もやっておいたほうがよいでしょう。
土地購入前に合わせて知っておきたい関連記事 ↓
土地探しのコツと探し方と土地選びで失敗しない為の注意点とは？
危険負担、税金負担について
建物を新築購入する場合、建物を建築完了した後に引渡しとなりますが、地震や災害によって滅失することがあった際、契約の解除や売買契約代金の返還についての記載と、売買対象物が完成するまでの期間に生じる固定資産税などの税金負担の清算について定められています。
工事期間に起きたトラブルや責任、賠償内容について詳しくしりたい人はこちらの記事を参考にして下さい。 ↓
瑕疵担保責任について
想定される瑕疵担保責任には、物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境瑕疵といったさまざまなケースがあります。
売主は土地や建物を売買契約引渡し後に発生した重大な欠陥に対して、買主から損害賠償請求される可能性があります。
そのため、「土地の地盤が軟弱で陥没したことがある」「対象物件が事故や事件がある」などあらかじめ知っている瑕疵について売買契約書に記載し、買主が承知した上で購入したことがわかるようにすることが大切です。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、引渡し後不同沈下による欠陥住宅、雨漏りによる隠れた瑕疵に対して、無償で修復し、原状回復する責任義務について定められています。
また土壌汚染や地中埋設物などによる障害物についての措置、責任期間も契約書に反映されているのかも確認する必要があります。
中古物件を購入する場合にも適用されますので売買契約の際には確認しておきましょう。
瑕疵担保責任についての関連投稿記事 ↓
心理的瑕疵
対象物件が過去に殺人事件または自殺、あるいは墓地だった土地など心理的な面で住み心地の悪さを感じてしまう場合のことをいいます。
環境瑕疵
近隣周辺の建物で工場、変電所、ごみ処理場、高層マンション建設予定によって、騒音や日当たり、電波障害・異臭などの環境に問題が生じる隠れた瑕疵のことをいいます。
売主・買主が契約当日までに準備する必要書類とは？
売買契約当日に準備しておくもの
契約締結時に準備するものは、仲介する不動産業者によって多少異なりますが、一般的に売買契約書の書面を２通作成し、売主、買主がそれぞれ１通ずつ保管します。
契約書の内容について納得できたら売主に手付金を支払い契約成立という流れとなります。
売主・買主それぞれ当日に準備する内容は以下の通りです。
売主が準備しておく必要書類又は用意するもの
| 本人確認書類（運転免許証など） |
| 実印、印鑑証明書（３か月以内の発行） |
| 印紙代 |
| 土地・建物登記済証（権利証）又は登記識別情報 |
| 固定資産税・都市計画税納付書 |
| 仲介手数料の半金 |
| 建築確認通知書・検査済証 |
| 測量図・建築図面・建築協定書 |
| 管理規約・管理組合総会議事録など（マンション売却の場合） |
買主が準備しておく必要書類又は用意するもの
| 本人確認書類（運転免許証など） |
| 印鑑 |
| 収入印紙（売買代金により変動） |
| 仲介手数料の半金 |
| 手付金 |
上記の不動産売買契約書に課税される印紙税は以下のサイトを参考にして下さい。 ↓
売却代金の領収書に印紙税は課税されない場合がある
不動産会社など事業として土地や建物を売却する場合、領収書に記載された金額に応じて印紙税が課税されますが、個人で土地を売却する行為は営業行為に該当しません。
営業行為に該当しない場合売却代金及び手付金を受け取った際に発行する領収書に印紙税は課税されません。
しかし、個人でも営業目的で何度も不動産を売却する場合、不動産賃貸業を営む事業用に所有していた物件を売却する場合は、領収書に印紙税が課税される可能性があります。
まとめ（契約書の内容を理解してから取引を行う）
押さえておきたいポイント
- 不動産取引は売買金額が高額なため、トラブルを防ぐために売買契約書を交わすことが重要
- 売買契約書の支払時期、引渡し、手付金、税金の清算方法など十分確認し記載しておく
- 契約後に発生する瑕疵や解除要件、免責事項について当事者同士よく話あって取り決めを行う
- 契約不適合責任は売主の方に責任リスクがある
コメント