地盤改良30坪当たりの費用相場と軟弱地盤の可能性が高い土地とは？

地盤改良とは？

地盤改良とは、地盤が軟弱な場合に起こる建物全体の重量による沈下や傾きを防ぐ為、地盤の補強を施した基礎工事のことをいいます。

新築住宅を建てる場合、建物の基礎や工法を正しく決める為、設計前に「地盤調査」を行いその結果から基礎工事の工法を選定します。

また、調査費用が発生する為土地購入の契約前はできないことが多く、契約後の建築計画を行う前に調査を行うのが一般的です。

地盤改良工事を行う必要性が高い項目は以下に該当した場合です。

・地盤調査の結果が、軟弱地盤（軟らかい地層）と判定された土地。

・土地の地盤面から2ｍ以上の表層が軟弱地盤と判定された土地。

・３階建て以上の建物又は鉄筋コンクリート造など重量が重い建物。

地盤改良の種類と費用（坪当りの単価）

地盤改良工事は地盤を改良する深さによって工法と費用が異なります。

改良する深さを決める基準は、地盤調査の結果で得られた情報と計画建物の重量と間取り・工法から必要な地耐力（建物全体を支持する地層のこと）を計算して決定します。

工法の種類と費用（目安額）は以下の通りです。

30坪当りの地盤改良工事費用の相場額

地盤調査とは？

地盤調査とは、土地の地盤を確認し土の硬さを示すN値や地下水位・土の性質（砂質・粘土質）などの結果報告書を基に、建物の基礎選定を正しく決める判断基準として使われます。

また、「基礎の仕様として定めれている建築基準法に適合しているか判断する」ことや「瑕疵担保責任による保険に入る」場合に確認する重要な書類として必須となります。

基礎の選定を誤ってしまうと、「地盤の沈下により家が傾いたり、家全体が沈んでしまう」ことがあります。

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地盤調査の種類と費用について

住宅の地盤調査にかかる費用と種類は主に以下の3つの方法によって異なります。

一般的な小規模住宅程度であれば建物自体の重量も軽くかなり固い地層でなくても十分に支持できることから10ｍ以内までの調査の結果からでも問題ありません。

しかし、土地が海岸沿いや川・埋立地の場所の場合かなり深い所まで調査しなければ建物を支持できる地層が確認できないことがあります。

計画する場所や土地の条件によって調査する方針も異なりますので専門知識豊富な設計士のアドバイスを聞き入れて判断するようにしましょう。

注文住宅を購入する方は相見積りを取り予算オーバーしないように！

相見積りとは、複数社から価格や内訳明細書を依頼し比較検討することをいいます。

注文住宅の場合、間取りや建物の仕上げ・設備機器など細かな部分まで依頼主の要望に合わせて購入する方法です。

その為、正しい相場価格を知るためには複数社から見積りや間取り図・その他オプションで装備されている設備機器などを比較しなければ確認することができません。

また、施工会社それぞれ提示する価格は異なりますので、複数社の中から比較検討後最も気に入った会社と契約します。

同じ間取りプランを依頼した場合、見積り単価もそれぞれ違う価格になります。

例えばA社が3000万円、B社が2700万円、C社が2400万円など建設見積り費用を比較した結果、600万円も差額が生じることがあります。

軟弱地盤の可能性が高い土地とは？

冒頭でも説明した通り土地の地盤が軟弱地盤と判定された場合、地盤改良を行う必要がある土地として該当することが殆どです。

追加費用を支払いたくない人は、以下に該当するエリア以外の土地を購入することをおすすめします。

1.海岸に近いエリア（海から約1㎞以内の土地は埋め立て地の可能性が高い）

2.川に近いエリア（堤防等ある所だと大雨等で浸水地域内である可能性が高い）

3.土地区画整理地内（市役所が都市計画の造成工事等で切土、盛り土を行い、埋め立てされている可能性がある為）

4.山林付近の地すべり区域内

以上４つのエリアは地盤が軟弱の可能性が高く理由として以下の項目が挙げられます。

1.人工的な埋立地の場合、埋め立て前は海、川、田、沼地だった場所で、家の横に用水路など水の通り道になっている可能性が高い。

2.含水率（土に含まれる水分量のこと）の多い地盤、地下水位の高い地盤は軟弱地盤の主な代表例。

3.特に粘土質、砂質層が多い地盤は、水分量が多ければ多いほど外部からの圧力によって変形しやすく、建物の支持層としては適していない。

4.水分量は多くないとしても、傾斜地に盛り土工事をして擁壁の上に家を建設しているという状態から家の傾きが発生しているケースがある。

基礎工事を行わず通常通り建物を建てた場合どうなるか？

軟弱地盤の土地に適切な基礎工事を行わず建物を建ててしまった場合、新居に住んで１年以内には建物が徐々に傾き始めます。

そのことから、玄関や窓等が開かなくなったり、水道管の部分的な崩壊や破損等が発生し最悪建物自体が倒壊する恐れがあります。

このような建物の不同沈下を引き起こす原因とならないように、地盤改良工事を行う必要があります。

また、軟弱地盤だからといって必ずしも地盤改良が必要ということでもありません。

一戸建ての住宅の場合「ベタ基礎」でも十分に対応できる場合があります。

それぞれの施工業者（ハウスメーカーや工務店など）によって判断基準が異なりますので複数社から比較検討するようにしましょう。

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軟弱地盤の見抜き方の10のポイント

下記の項目で3つ以上当てはまった場合は軟弱地盤の可能性が高いので、こらから土地を購入する方や計画する方は事前に確認しておきましょう。

1）海岸に近いエリア内（海から約1㎞以内の土地は埋め立て地の可能性が高い）

2）川に近いエリア内（堤防等ある所だと大雨等で浸水する恐れもある）

3）土地区画整理地内（市役所が都市計画の造成工事等で切土、盛り土を行い、埋め立てされている可能性がある為）

4）山林付近の地すべり区域内

5）川・水路・暗渠はあるか（暗渠とは地下に隠れてる目視できない水路・川のこと。）

6）道路のアスファルトが大きくひび割れたり、沈んだり、盛り上がっているか。

7）U字溝や側溝の間に２㎝程度の隙間があるか。

8）周囲より低くなっている土地で水はけが悪い。

9）近隣住民に昔の地形について聞く（海、川、田んぼ、沼地または人工的な埋立地だったか）

10）建物を建てる土地の周辺に既存のブロック塀や電柱が傾いている。

地形のエリアや土地の状況を確認する方法

土地の状況や地形エリアを確認する方法は以下の通リです。

グーグルマップ航空写真から上記内容を確認（可能な範囲で、できない所は現地確認する）+地形データにより確認する→　　　国土交通地理院　地形図

軟弱地盤が疑われる地図上のワード
谷底平野・氾濫平野、海岸平野、三角州、後背低地＝後背湿地、旧河道、高水敷・低水敷・浜、湿地、農耕平坦化地、
高い盛土地、埋立地、干拓地、凹地・浅い谷、砂州・砂堆・砂丘

なぜ軟弱地盤の危険性が高いかというと、全部水にかかわる地形だからです。

最後に注意して頂きたいのが、ブロック塀の傾きがあったから”ここは軟弱地盤だ！！”と確定するわけではありません。

付近の様子、土地の状況、過去の土地の利用状況等も踏まえて総合的に判断していき、軟弱地盤かどうかを推測するのです。

しかし実際に軟弱地盤かどうかは、購入または実際に建設計画を行う土地で地盤調査をしてデータを取得するまではわかりませんのでご注意ください。