50坪の土地で建てられる家の間取り事例と注意すべき確認項目とは？

50坪の土地で建てられる家の規模とは？

土地50坪は、敷地の形状が整形であれば13m×12.7ｍ程度（約165㎡）の広さです。

家を建てる規模は土地の広さや形状、建てる地域によって定められている用途地域の規制である「建ぺい率、容積率」をそれぞれクリアした建物面積で決まります。

建ぺい率とは、「この敷地面積に対しては、この広さの建物面積までの建築可能ですよ」 という指標を示すものです。

容積率とは、「敷地の面積と、建物の延べ床面積（各階の合計面積）の割合」 のことを示し、各地域や地区によって制限があります。

この基準は建物を計画する上で必ず検討しなければならないチェック項目です。

土地を購入又はこれから家を購入する方は基礎知識として覚えておきましょう。

確認方法は「不動産会社からの広告」若しくは「各市役所の都市計画課」などで確認することができます。

一般的な住宅地で建てられる家の広さの場合

最も多く該当する住宅地の条件として挙げられる事例は以下の通リです。

土地の条件事例

敷地の広さ：50坪（約165㎡）

用途地域：第一種低層住居専用地域

建ぺい率：50％

容積率：100％

この条件で土地の広さの場合で建築可能面積の計算例

165㎡（購入した敷地面積）×50％（ 建ぺい率）÷ 100＝82.5㎡（建物の水平投影面積）

165㎡（購入した敷地面積）×100％（ 容積率）÷ 100＝165㎡（建物の延べ床面積）

計算結果から判断できる住宅の建築可能な広さ

土地の広さに対して建物の水平投影面積は82.5㎡（約9.1ｍ×9.05ｍ）以下であれば建築可能。

土地の広さに対して建物の延べ床面積は165㎡（各階の合計）以下であれば建築可能。

よって平屋建ての場合約25坪、2階建て住宅の場合約50坪までの広さは建築可能ということになります。

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査報告書（2019年統計データ情報）による住宅の購入した広さの全国平均は34坪～38坪が一般的です。

土地の広さが50坪程度あれば一般的な住宅の広さは、2階建て住宅の場合建てられると判断できるでしょう。

これから注文住宅購入を考えている方で建物広さに応じた予算の相場を把握したいという人は以下の記事を参考にしてみてください。↓

注文住宅　相場30坪～40坪の建築価格・安く抑えるポイント

50坪の土地で建てられる住宅間取り事例

参考図の通り50坪の土地の広さで建てられる住宅は、40.76坪・４LDK・家族5～6人までは快適に暮らせるスペースを確保しやすいことがわかります。

また、土地の形状が整形に近い場合、駐車台数2～3台程度のスペースも確保可能です。

建てる土地の用途地域の規制によっては、玄関やトイレ・浴室・キッチンなどを別々に設けた完全分離型の二世帯住宅や3階建ての一戸建て住宅も建設可能です。

建ぺい率・容積率の緩和制限について

建ぺい率・容積率には緩和制限があり以下の方法を有効活用することでより良い住空間を手に入れることが可能です。

屋根裏又はロフトは、設置された階の床面積が半分以下でかつ天井高さが1.4ｍ以下であれば床面積に含まれない。

地下室の場合、建物の床面積の3分の1以下であれば延べ床面積に含まれない。

庇やベランダなど建物から突き出した寸法1ｍ以下なら延床面積に含まれない。

自動車車庫・駐輪場の場合、敷地内の建築物全体の1/5以下であれば延べ床面積に含まれない。

家の間取り配置で検討すべき注意点とは？

冒頭で土地の広さに対して建築可能な面積や間取りに関する事例を紹介した通り土地の条件によって建物の計画が殆ど決まります。

これから土地を購入予定の方若しくは既に土地を所有している方で、建物を計画する前に最低限以下の建築制限に関する項目を注意して確認しておきましょう。

地域によって用途地域と建ぺい率、容積率は異なる

地域によって建ぺい率（30％～80％）・容積率（100％～400％）数値が異なります。

また用途地域の分類として、住居系・商業系・工業系それぞれ規制が違い、建てられる建築用途や高さ、採光などの建築制限にも影響があります。

一般的な住宅を建てる条件として、用途地域は住居系若しくは商業系を選ぶ方が無難です。

工業系は建築用途が住宅の場合、建てられないことがありますので購入は避けた方が良いでしょう。

これから土地を購入する予定の方は以下の記事も参考に知っておくことをお勧めします。

↓

土地購入前に事前に確認すべき7つの条件【重要】

道路幅や接道状況によって建築不可の場合がある。

建物を建てる建築制限として土地と接道している道路幅が4ｍ以上かつ2ｍ以上接道条件があります。

また接道する道路は建築基準法に定められた道路でなければなりません。

これらの条件を満たしていない土地は、建築基準法により住宅などの建築物を建てられないこととなっています。

建築基準法が日本国内で初めて制定された年が1950年であることから、それ以前に建てた建物は法律による規制が無い時期に建設された建物があります。

このような土地を購入した場合、新築や建て替えができない場合があります。

面積は同じでも敷地の形状によって間取り計画が異なる

購入予定の土地の形状によって建物が入る大きさも違ってきます。

例えば同じ坪数であっても細長い敷地や台形・三角形などによって住宅間取りが異なります。

購入前に自分が希望している建物の必要面積・規模が敷地内に入るかどうか確認することをお勧めします。

土地の地盤高低差について

土地の地盤が周囲と比べて高低差があった場合、建築基準法による高さ制限にも影響があります。

例えば周りの地盤より高い場合、道路からの斜線制限若しくは隣地境界線からの北側斜線制限にかかり、建物高さを抑えなければならないことがあります。

このような建築制限によって天井が低くなったり、隣地境界線から建物までの距離を長くとらなければならない場合があります。

接道する道路よりも土地の地盤面が1ｍ以上高い場合は特に注意が必要です。