理想のマイホームを計画するためには土地の条件は最も重要です。
私たちは土地の探し方、買い方を学校教育で教えてもらっていません。
そのため、無知な状態で土地を買うことになり、結果としてトラブルに巻き込まれる可能性が高くなっています。
土地を探すということは、将来自分が住む場所を探すことです。
大切な将来の居場所探しを台無しにしてしまわないためにも最低限の知識は必要です。
大手ハウスメーカーや不動産会社なら安心というわけでもありませんし不動産屋はあなたを守ってくれません。
自分を守れるのは自分しかいないという気持ちで信頼できる不動産屋を探してくださいね。
もし何も考えていないようであれば、思いもよらぬ追加費用が発生してしまい、建物を妥協しなくてはいけなくなるかもしれません。
そこで今回は、土地を買う前に調べること、確認すべきポイントを解説していきます。
よくある土地選びで失敗する場合とは？
実際に購入した依頼主から設計プランを依頼時に最初に予算を確認しますが、多くの方が土地購入時の段階で失敗していることがあります。
経験者からよく聞く失敗例を以下の通リ紹介します。
失敗例1.土地購入時にかかる諸費用を計算していなかった。
土地や建物など不動産購入する場合、購入価格以外の諸費用というものがかかります。
諸費用とは購入契約の際に手数料・税金など発生する費用のことで購入金額によって異なります。
費用の内訳例は以下の通りです。
土地購入（価格が2000万円の場合）の諸経費に掛かる内訳
| 登記の費用 | 司法書士への手数料30万円 |
| 仲介手数料 | 土地の仲介手数料（土地価格×3%）＝60万円 |
| 固定資産税 | 清算金不動産保有に対する課税10万円 |
| 不動産取得税 | 不動産取得に対する課税（土地価格×3%）＝60万円 |
| 印紙代 | 一定額に達した取引契約書に必要1万5千円 |
| 諸費用総合計 | 約161.5万円 |
上記の土地購入以外にも建築購入にかかる諸費用や、外構工事、地盤改良、解体費用などの別途工事費用を見落としてしまうことがあります。
結果として500～600万円程度の予算オーバーし、予算を調整する為に外構工事をなくしたり、建築本体工事のキッチンや浴室などのグレードを下げるなどの失敗してしまうことがあります。
このような失敗をしないよう購入計画時にあらかじめ正確な予算上限を決める必要があります。
失敗例2.安い土地を購入したが、建築時の追加工事費で予算オーバー
相場よりも安い土地を購入してみたが、「隣地の地盤高低差が2ｍ以上あり擁壁工事が必要となったり」、「地盤調査した結果、地盤が軟弱な為改良工事が必要となった」など土地の状況によって追加工事がかかることがあります。
また「地域によっては公共下水道ではなく、浄化槽設置が義務化されている地域」、「防火・準防火地域による防火性能が高い建物規制する地域」など地域による法的規制によってかかる追加費用もあります。
追加費用がかからないようにする対策方法は、複数社から間取りプランや見積りをもらい比較することです。
注文住宅で失敗した人のほとんどが間違った施工会社に依頼してしまったと後悔しています。
しっかり他のハウスメーカー又は工務店の情報を集めて後悔のないよう判断できるようにしましょう。
たとえウィザースホームが本命の人でも他に候補として挙げられる会社にもプランや価格を比較しておくことをお勧めします。
間取りプランや見積りを複数社から比較検討するならタウンライフがおすすめ！
価格や性能を複数社比較する為には間取り図や見積り書の確認が必須条件です。
一社ごとそれぞれ直接会社に訪問して見積り依頼又は打合せをして見積り比較する方法がありますが、それでは交通費や時間などの大幅な労力が必要です。
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お勧めのポイント
- 自分が希望を形にした間取りプランを作成してくれる。
- 間取り条件に合せた「資金計画（総費用・見積り）」を取り寄せすることができる。
- 住宅メーカー独自のネット上に出回っていない「土地情報」を提案してくれる。
- 複数社比較・工夫することで数百万のコストダウンも実現可能。
- 自宅から一歩も出ず間取り図や見積書の資料を取り寄せできる
失敗例3.立地条件にこだわりすぎて土地購入費が高額になってしまった。
不動産広告で表示されている駅までの徒歩時間は80ｍ/分で算出されたものです。
徒歩時間は、途中の坂道や信号待ち時間・朝の通勤時間帯の道路渋滞・踏切による時間ロスは考慮されていません。
また住みたい町ランキングで目黒や恵比寿など常連の町など、どうせ高い買い物をするならブランド力がある町を選択する人もいます。
このような、人口密度が高くかつ、駅から近い場所の土地価格は他の市街地の土地平均価格に比べて3倍以上します。
その為、土地購入する面積が通常より狭く、道路からの車の出入りがしにくく子供の送り迎えが不便になるなど結果的に後悔してしまうことがあります。
土地価格を抑える為にブランド力がある町内で徒歩10分から30分かかる距離に変えて土地を購入する場合もありますが、結局土地の価値はさがっている為経済的に損していることもあります。
失敗例4.購入した土地が、すぐに住宅が建てられない土地であった。
土地を購入し、いざ住宅を建てる計画を依頼する会社に相談した所、すぐに建てられない地域であることが発覚し家を建てるまで3年～5年待たされることになった。
冒頭でも解説した通りこれは、購入した土地が、「土地区画整理事業区域内の保留地」若しくは「市街化調整地域」などに該当した土地のことです。
「市街化調整地域」は、法的規制原則建築不可のエリアではありますが、例外として2階建て住宅のような小規模な建物であれば「開発許可申請」を行政に審査し合格した場合建築可能となる場合があります。
「開発許可申請」の審査期間は「建築確認申請」とは違い、期間は明確に決まっていない為、行政によって異なり審査だけで1年程度かかる場合もあります。
「土地区画整理事業区域内の保留地」は、事業主がこの区域内の道路の整備や都市計画・造成工事を目的として長いスパンで土地を開発する事業エリア内でその土地の一部を一般人に売却し事業費に充てることがあります。
購入条件として計画が完了した後でなければ建築不可となっている為、事業が完了するまで3年から5年かかりその期間「固定資産税」の税金のみ負担してしまうことがあります。
誤って買ってしまった方は家を建てられない期間を駐車場や駐輪場、その他土地を活用することで一定の収益を得る方法もあります。
興味がある方は以下の関連記事を参考にしてみてください。↓
土地購入前に確認すべき7つの条件
どんな土地でも購入すれば理想の家を建てられると思っていませんか？
思っている方は非常に危ないです。
場所によっては住宅を建てられない土地はいくつも存在します。
以下の内容に１つでも該当する土地は、購入しても住宅を建てることができない場合若しくはすぐには建築工事を行えず、高額な負担を強いられる可能性が非常に高いですので購入前に確認してください。
どうして建てられないのか順番に説明します。
土地に接する道路幅4ｍ未満の場合は建築不可。
建築基準法43条1項の規定により定めれた「建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」という接道義務によるものです。
ここで対象となる「道路」とは「建築基準法による道路」のことです。
これらを区別して考えないと話が分かりづらい場合もあります。
日常生活でイメージする「道路」ともいくつか異なることがありますので念の為、売買契約書に条件を入れ込むか専門業者に確認してみるのも良いでしょう。
用途地域が工業専用地域
工業専用地域とは、工業関係の用途のみ建築を許可した用途地域です。
用途地域の中で唯一住宅が建てられず、その他パチンコ店などの遊戯施設、店舗や飲食店、ボーリング場などのスポーツ施設、図書館、博物館も建てられません。
建築できる用途は、消防署、警察署、自動車教習所、自動車修理工場、危険物処理施設など工業の発展のみを目的とした地域になります。
合わせて知っておくべき関連記事はこちら↓
50坪の土地で建てられる家の間取り事例と注意すべき確認項目とは？
60坪の土地に建てられる家の間取りと注意すべき建築制限とは？
土地区画整理事業区域内の保留地
事業にかかる費用を捻出する等の目的のために、施行区域内の一部の宅地を事業施工者が取得し、その土地を販売することができるとされている。
このような土地を「保留地」といいます。
将来的に保留地は、事業主が一般人に売却して、その売却代金を事業費用に充てることが多く、最終的には住宅を建てることはできます。
土地区画整理事業では事業が施行される区域内のすべての宅地が宅地所有者の許可を得るまでは建築できません。
土地を購入してもすぐには建てることができない可能性が高いのであらかじめ確認しておく必要性があります。
土地の地目が原野、宅地、山林、雑種地以外の場合
地目（ちもく）とは、不動産登記法による土地の種類のことで、土地の用途を示したものです。
地目は全部で２３種類あり、登記所の登記官が決定し、登記事項証明書により地目が記されています。
地目の中で住宅を建てることが可能な地目は「原野、宅地、山林、雑種地」のみで、それ以外に「田」と「畑」は農地法の制限をクリアすれば、住宅を建てられる場合もあります。
だだし、場所によっては建築できないこともありますので注意して下さい。
埋蔵文化財包蔵地
埋蔵文化財包蔵地とは簡単に言うと、歴史や文化関連の土器、石器などなんらかの遺跡があった場所が指定されている土地のことです。
実際には、各市町村は開発事業者（売主や事業主のこと）のための照会制度を設けています。
開発事業者が市町村教育委員会に尋ねることにより、土木造成工事等の目的（埋蔵文化財の調査目的を除く）で発掘しようとする者は、着手する日の60日前までに工事内容についての届出を文化庁長官に提出し、必要か否かが回答される仕組みとなっています。
届出をした発掘に対し埋蔵文化財の保護上、必要があると判断されたときには、以下の負担が依頼主に発生します。
・法的規則により文化庁長官は発掘前に、記録の作成のための発掘調査など必要な事項を指示することができる発掘調査等に要する費用は、原則として開発事業者等が負担することとされている。
上記の内容を簡単にいうと、「工事が途中のストップ期間に発生する固定資産税などの税金負担」や「発掘調査に掛かる費用」などを依頼主が負担するということです。
加えていつ新しい住まいに住めるかどうかもわからない状態になります。
埋蔵文化財包蔵地に出会うケースとしては、購入した土地が埋蔵文化財包蔵地だったという場合が多くなります。
土地を売買する際の重要事項説明書や土地の販売図面にも基本的に記載されていますが、記載されていない場合もあります。
記載有無に関係なく、土地購入場所付近の市役所若しくは住民に聞き取り等で確認する方が望ましいでしょう。
市街化調整区域
市街化調整区域内にある土地は、これから市街地として調整し抑制する区域のことで、「原則として建築禁止」とされています。
ただし、例外として開発許可を得ることが可能であれば、建築を建てることができますが、各地方自治体の裁量によって審査期間も異なり必ずしも許可を得られるわけではありません。
土地購入契約前に事前に不動産会社に建築可能かどうかと開発許可の申請期間がどのくらいかかるのか確認し、建築条件付きで契約できる場合は問題ないでしょう。
建築条件付き土地
家の購入に伴い土地探しをしていると、「建築条件付き土地」というものに出会うことがあります。
建築条件付き土地とは土地購入後以下の1から3の条件を満たす必要がある土地のことをいいます。
- 土地を購入後に家を建てる際、あらかじめ決められた施工会社に設計・施工の契約を結ぶこと。
- 一定期間内（物件ごとに異なるが殆ど3か月以内）に売り主が指定した施工会社と工事請負契約を結ぶこと。
- 一定期間内に、家の間取り、設備や仕上げの仕様を全て決める。
土地の売買契約をしてから３か月という期間内に、施工会社と請負契約を結ぶ必要がある土地を「建売住宅」とも言われています。
定められた期間内に建築工事請負契約を結べなかった場合、土地売買契約も白紙契約となり手付金や預かり金など売主が受け取ったお金は買主に返還されます。
手付金とは、住宅またはマンションなどの売買契約を交わす際に、契約が成立したことを示す為に買主が売主に渡す金銭のことです。
一般的な相場金額として「売買代金の５％から10％」で、法律上20％を超える額の手付金は禁じられております。
また、買主又は売主が契約解除を申し出た場合、損害賠償額として支払われるものですが住宅ローンの審査が通らないなど正当な理由で売買契約を結べなかったときは返還されます。
建築条件付き土地のメリット
- 建売住宅よりは設計上自由なことが多い。（ある程度決められている場合もある）
- 造成されている土地である場合が多く、建築しやすい環境条件は整っている。
- 建物の請負先がすでに決まっている為、建物の仲介手数料は不要。
建築条件付き土地のデメリット
- 施工会社を自由に選べない。
- 業者比較ができない為、費用の比較検討がしにくい。
- 設計期間が短い為こだわりの住宅は計画しにくい。
- 一般的な注文住宅に比べて設計の自由度がない。
上記に挙げたデメリット以外にも建築条件付き土地を購入する際の確認や注意点として以下の内容が挙げられます。
- 土地と建物はセットである為、必ず総額費用を確認する。
- 土地売買契約を締結してから工事請負契約までの一定期間内（何か月か？）を確認する。もし設計期間3か月の場合、仕事を長期休暇を取り確認や交渉する時間を作らない限り不可能な為、一般的な設計期間（半年程度）まで延長可能か交渉する。
- 建築確認申請は既に審査済みだった場合、そこからの間取りや仕様の変更によって計画変更になった場合、どのくらい設計料が割り増しになるか？
- どこまでが自由に設計計画が可能なのか明確にする。
- フラット35S若しくは長期優良住宅など認定住宅は対応可能か？
- 住宅ローンは基本建築費が確定しないと借りることができないが、ローンで土地の代金を「つなぎ融資」利用して支払うことが可能なのか銀行に確認する。
建築条件付き土地の値引きや「条件」は外せる？
建築条件付き土地は、一般の土地価格より安く抑えた分、建物の価格で利益を得て取り戻す考えの施工業者が大半なので条件を外すと利益を得られない為、値引き交渉は通じない場合が多いです。
しかし、建築条件付き土地は、基本的には「条件」を外すことはできませんが、例外があります。
売主に、建物で得られる利益分を土地価格に上乗せする交渉し、承諾することがあれば外せる場合もありますので建物優先の方は確認してみましょう。
まとめ
今回は住宅を建築計画前提でこれから土地を購入予定する方にとって購入後リスクを負わない確認ポイントをご説明致しました。
上記の内容以外にも購入前に確認しておくことがあります。例えば浸水や地すべり、土砂災害、雪崩危険エリアなどは国土交通地理院地図ハザードマップによりご確認できます。
マイホーム購入予定に伴い、これから土地購入予定の方は以下の関連記事も合せて知っておくとリスク回避しやすくなります。↓
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