旗竿地とは？
土地探しの中で、旗竿地（はたざおち）という言葉若しくは不動産の物件名があります。
まず初めに旗竿地について以下の参考図を含めて説明します。
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・旗竿地とは、左図で示した敷地Bの形状をした土地をいいます。
・特徴として道路に接する間口部分が狭く、形状的に通路上の敷地の奥に住宅があります。 ・建物を建築するには、建築基準法第43条の接道義務の規制により2ｍ以上道路に接していなければ建築不可という扱いになります。 これから土地を購入する方は、以下の解説記事を見て理解しておいた方が良いでしょう。↓ |
意外と知られていない旗竿地のメリット
旗竿地はデメリットもありますがその反面敷地の広さが十分に確保できている場合、家を新築する上で以下のメリットもあります。
土地形状が変形している分、整形地と比べて価格が安い。
土地の資産価値の評価方法として、「敷地の形状」、「道路との接道状況」などによる補正値で資産価値が決められています。
地域によって不動産評価価格を算出する補正値のばらつきはありますが、整形地と比べて旗竿地の場合、敷地形状・道路との接道状況による利用価値が低いとみなされ、その分価格が安くなります。
同じエリアの場合で通常の土地と比較した場合、土地相場の約2割程度安く販売されていることがあります。
「どうしても希望するエリアで家を建てたいが、なるべく土地代を安く抑えたい」という方にはお勧めです。
土地の売却には不向きでも賃貸には最適。
土地の資産価値が低く売却に不向きと思われる方も少なくないでしょう。
たしかに購入した価格が安ければ、売却時も当然価格が安いのは当たり前のことです。
しかし、法的に建築が可能で縦列駐車ができる条件であれば、売却せず賃貸住宅として運用する方法もあります。
学校や職場など立地条件が良いエリアであれば、有効利用は十分に可能でしょう。
ただし、住宅ローンを利用している方はローンの残債がある場合利用する用途が契約と異なる為ペナルティを受けることがあります。
ローンの返済が完済していない場合で賃貸運用をする際には、事前に金融機関と相談するようにしましょう。
新規分譲地の旗竿地は広い場合がある。
新規で土地を買い占め分譲地造成工事を行った後、土地を分筆し販売することを「分譲地」といいます。
近年分譲地を販売する会社も旗竿地のデメリットを理解していることもあり、通路幅が広く計画されている場合があります。
分譲地を土地を区割り計画の関係で旗竿地が生まれることもあり、売れ残りを防ぐ方法として以下の対策を行っている場合があります。
・通路幅を広くとって3ｍ程度駐車や自転車の駐輪スペースを設置できるようにしている。
・二つの旗竿地の通路をつなげて幅4～6ｍ以上（1区画2～3ｍ）確保している。
メリットを活用したおすすめの外構プランとは？
通路幅が3ｍ程度あればカーポート設置も可能。
YKK レイナポートグラン アルミカーポート1台用 5425Hサイズ 引用 |
・通路幅が3ｍ程度あれば、左図のようなカーポートを設置することができます。
・屋根があることで、雨など天候による心配もなくなります。 ・価格や施工費は業者によって異なります。 ・設置するには隣地境界との影響を考えなくてはいけません。 ・トラブルを防ぐ為にも、設置する前に工事業者と相談してからするようにしましょう。 |
業者さんによって、エクステリア商品・工事費用に大きな差があります。
特にカーポートやフェンスなどは価格が大きくなることが多く、５％の差でも金額にすると２万円～３万円変わってきます。
実際の訪問までの相見積もりは2社ほどでも問題ないのですが、価格や割引率の事前確認は、できるだけ多くの業者さんに相談してみるのをお勧めします。
以下のサイトは無料で外構工事専門業者を複数社の紹介から見積比較、価格交渉ができますので、ご検討の方はぜひ一度試してみてください。 ↓
間取りや外構プランが考えやすい。
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・左図の通り敷地の形状上、玄関までのアプローチ又は駐車スペースの配置計画は道路から出入りする部分に決定します。
・玄関の配置と駐車スペースの位置が確定している為、間取りが検討しやすい。 ・庭の配置は日当たりの良い南側にするのが一般的です。 しかし、通路部分以外の奥のスぺースの敷地が不整形だった場合、現場に合せた庭の配置計画が必須です。 |
庭は道路から見えない為、プライバシーを確保しやすい。
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・左図の通り、周りが建物で囲まれていることから道路から庭が見えない為プライバシーが確保しやすいことです。
・また、台風や爆弾低気圧などの強風による災害でも、周りの建物で風が弱まる為、建物自体の損傷を防ぐ効果もあります。 ・南側に道路がある場合は、北側・東側に比べて庭の日当たりが良いという理由から人気があります。 |
通路部分に車を駐車することで雪かきをする部分が少なく負担が軽い。
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・左図の通り駐車スペースを通路側に設けることで、地面に雪が積もることが無く雪かきが不要になります。
・豪雪地帯の場合、温水を使用した装置や融雪用の水を流したりする場合もあります。 そのような装置を設置しなくても外構計画で雪かきの負担が軽減できるのでお勧めです。 ・また隣地側が塀を設けている場合、駐車スペース部分は通路幅が狭くなることもあり、塀が無い方がコスト面・出入りの利便性が高くなります。 |
外構費を安く抑える3つの方法
旗竿地の外構工事は施工費が高くなりがちなので、費用を安く抑える事は非常に大事です。
これから外構工事を行う予定の人は以下の3つの方法を実践すると安く抑えることが可能ですので参考にしてみて下さい。
直接外構工事を専門にしている業者に依頼する
多くの人がハウスメーカーや工務店に外構工事まで一括依頼を行うケースがほとんどだと思います。
しかし、その方法だと施工費以外の必ず中間マージンを取られる為、結果として費用は高くなります。
ハウスメーカーや工務店経由であっても、直接工事を依頼した場合でも変わる事はありません。
むしろ、費用が安くすることが出来るため、グレードアップを行う事が出来るかもしれません。
複数社から相見積りを比較検討する
工事業者によって見積り金額は異なり大きな差が出ることはあります。
複数の外構工事業者から相見積もりを取り、費用と工事項目を細かく比較・検討することで、工事費用を削減する交渉ができます。
例えばハウスメーカーを通して外構工事を行った場合、仲介手数料が発生しその費用の分高額になってしまいます。
直接外構工事専門業者と契約することによって、仲介手数料や人件費の費用を抑えることが可能で、うまくいけば見積額に100万円以上の差額が出ることがあります。
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一番安く仕入れができるメーカーを尋ねる
フェンスやカーポートなど外構工事に必要な材料を在庫として仕入れている場合がありますので、それぞれの業者に一番安く仕入れることのできるメーカーを聞いてみましょう。
例えば、業者Aの場合メーカー1のフェンスを8千円、メーカー2のフェンスを1万円で仕入れていることに対して業者Bはメーカー1のフェンス1万円、メーカー2のフェンスを8千円で仕入れている。
などのケースでは、業者Aにとっては、メーカー1のフェンスを提案した方が安く工事を出来ますし、業者Bにとってはメーカー2のフェンスを提案した方が安く工事が出来ます。
こだわりがないのであれば、一番安くなるメーカーを確認して価格を安くすることをお勧めします。
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