土地は活用しなければ負債でしかない。
土地を所有しているが、それが狭い土地や変形地などの活用しにくい敷地のため、方法が思いつかなければ、固定資産税金だけが取られる「負債」でしかありません。
しかし、適切な活用法をすることで資産を形成することができますが、市場価値や法的制限など所有している土地の地域によって活用方法が異なります。
それぞれの土地ならではの人気の土地活用について以下のランキング形式で紹介いたします。
人気の土地有効活用法ランキング
1位.戸建て・アパート賃貸住宅
住宅やアパートを建築し、家賃収入を得る方法です。
戸建てやコンパクトな部屋を検討する方は多く、近くに大学等があれば若い学生をターゲットに収入を得られる可能性が高い活用方法です。
メリット
立地によっては需要が高く、家賃収入が戸数に応じて得られるため、一部屋の家賃は少なくても、他の土地活用よりも利益が見込めることがあります。
デメリット
狭い土地では資材の運搬が難しく、施工費用が高くなる場合があります。
狭い部屋で長期間生活する人は少なく、退去のリスクが高い。
入居者の入れ替わりが多くなればリフォーム費用や維持管理費がかかります。
2位.駐車場経営
自動車1台分確保できれば、駐車場を経営できます。
運用形態は、コインパーキング若しくは月極駐車場の2種類で、どちらも維持費・初期費用を抑えやすい方法になります。
コインパーキングで活用する場合は、事業者に一括借り上げ契約することで、手間を少なくすることができます。
ビジネスの応用として、空きスペースを移動販売車置場として貸し出し、借地料を得る方法もあります。
メリット
土地の形状面積や立地によって、建設費用は掛からないのでスタートできる活用法の中では、比較的収益を得やすい方法です。
近くの店舗や会社等の社用車を数台まとめて契約できれば、長期の安定収入を期待できる。
建築制限がある市街化調整区域や防火地域など建物を建てる際に法的に障害がある地域でも土地活用するこができる。
デメリット
都市部の住宅地では車離れが進んでおり、場所によっては管理費・税負担などコストに見合う、収益を得られない可能性があります。
駐車場会社に相談し、運営する場所の需要について事前調査が重要となります。
3位.駐輪場・バイク置き場経営
土地を整えれば、駐輪置き場やバイク置場として貸し出すことで、月の契約料や時間料金から収入を得られます。
駅の近くやオフィス街など需要の高い場所にある土地であれば、安定的な運営が可能です。
メリット
１台当たりに必要とする面積が小さく、自動車進入が不可能な土地も活用できる。
立地条件の良い土地なら、一括借上契約を経営を行う業者と確定利回りを契約した運用も可能です。
初期投資も少なくすむ上にその後の転用もしやすい効率の良い活用方法でしょう。
デメリット
運営又は管理を個人で行う場合は、違法駐車に対するトラブル対応が必要。
契約数によって、収入額が変化するので安定しない期間や、需要がない場所では収入にならないでしょう。
4位.事務所ビル賃貸
事務所ビル（オフィスビル）とは、事務所の用途で建築しアパートやマンションのように賃貸によって収入を得られる土地活用方法です。
駅の近くや繁華街などオフィス需要のあるエリアであれば、かなり高い賃貸収入を得られる可能性があります。
メリット
アパートやマンションに比べて建築基準法である採光基準が一部緩和されており、窓や部屋の配置がしやすく設計しやすい。
土地の形状や周辺環境などの制限を受けにくい。
「貸家建付地」とみなされるため、相続税評価額や固定資産税評価額が減少する。
デメリット
イニシャルコストが高く、ライバルが多く競争が激しい可能性がある。
住宅と比べて、電気や空調などの設備工事費が高額になりがち。
契約数によって、収入額が変化するので安定しない期間や需要がない場所では収入にならない。
5位.小規模店舗
人の往来が多い土地は、飲食店、カフェなど、狭い敷地面積でも開業できるテナント用地に適しています。
立地条件が良ければ、家賃収入に比べ高い賃料を設定しやすく、収入も期待できます。
また、利用者が自分で洗濯機や乾燥機などを使用するサービスで管理者が常駐する必要がないコインランドリーもお勧めです。
メリット
設備や内装は入居する業者が整えてもうらう条件で建物の躯体状態のまま貸し出しする取引で安定的な運用が期待できます。
アパートや戸建てに比べ家賃滞納や隣人トラブルは比較的起こりにくく、初期費用が安く回収期間の短縮が可能です。
デメリット
狭い土地に店舗を建てる場合には、1つの物件が基本です。
アパートのように入居率でのリスク分散が行えず、契約者の募集期間は無収入となります。
収益の一部を貯蓄するなど、十分な計画が必要です。
6位.太陽光発電所経営
太陽光発電所とは、所有している土地にソーラーパネルを設置し作られた電気を電力会社に売電して収益を得る方法です。
メリット
立地条件などの影響はなく、日当たりが良い土地であれば田舎でも十分な収益が得られる。
固定買い取り制度を利用すれば20年間は安定収入が得られる。
建築制限がある市街化調整区域や防火地域など建物を建てる際に法的に障害がある地域でも土地活用するこができる。
デメリット
曇り又は雨など天候によって左右される為、毎月の収入にばらつきがある。
太陽光パネルや周辺機器の寿命が15年程度である為、交換など更新が必要な場合がある。
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7位.自動販売機を設置する
自動販売機を設置し、売上と場所代を報酬として受け取る仕組みです。
機械の設置や維持管理、商品の補充・売上回収は、自動販売機を扱う業者がします。
１坪でもあれば設置が可能なのでとても狭い土地を手軽に活用するための方法と言えます。
メリット
自動販売機を設置できるスペースがあれば問題なく、初期費用も掛からないため、とくに狭小地・変形地の活用にも向いています。
デメリット
販売する商品価格が微小なので月の収入額は人通りが多い場所でも、収益を期待できないことです。
さらに、自動販売機がたくさん設置されているエリアだと、収益を得られない可能性があります。
家の敷地に余っている土地を活用したい、すでにアパートのような家賃収入を展開している土地の余ったスペースを利用する、といった活用方法が良い選択だと思います。
8位.広告看板を設置する
商業施設や商品案内の看板広告を土地の上に設置して、月額賃料を受け取る方法です。
交通量が多い場所や住宅地に付近の店舗等人が集まりやすい土地に適しており、看板設置や維持管理は看板業者や広告企業が行う為、管理の手間はかかりません。
メリット
看板が設置できるスペースがあれば、初期費用がかからずどこでも運用が可能。
ちょっとした副収入を得たい人に適しています。
デメリット
周辺の立地条件によって収入額は変化するが収入は数千円～数万円程度。
土地活用したい際に広告主が見つかる保証がないため、広告募集期間中は無収入となる。
活用方法を選定する為の事前調査・調整と法的制限の注意点
土地に建物を建築する場合には、法律や条例の規制を受けます。
また高収入を得るには、周辺情報や地域性の情報も重要となりますのでこれから計画が進んでからトラブルにならないように確認すべき要点は大きく3つ考えられます。
希望の建物が建築可能か確認
建築可否の判断には、建築基準法による確認が必要です。
具体的に以下の内容を確認しましょう。
1.区域区分と用途規制について確認する。例えば「都市計画区域内の市街化区域・用途地域は○○住居地域」といった属性等。
2.市街化調整区域の場合、開発行為の許可がなければ建築できないことがある為開発行為の申請と計画する建物の制限について市役所担当者と事前調整する。
3.土地の敷地面積に対して建物が建てられる広さを制限する建ぺい率。
4.建物が建てられる床面積を制限する容積率。
5.建物の用途制限を規制している用途地域。
6.道路幅や接道長さ・高さ制限
1～6を事前に調べて、予定している活用法が可能なのかを検討しましょう。
確認方法は、市町村役場の都市計画課に連絡し「○○住所の区域区分と用途地域、建築物に関する規定を教えてください」と質問すれば、建築可否と建築物の条件がわかります。
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60坪の土地に建てられる家の間取りと注意すべき建築制限とは？
建築基準法 第42条の道路の種類とは？土地購入前の注意点とは
ニーズがあるのか周辺情報・競合・地域性を調査を
市町村単位の世帯数や人口数から地域性・ニーズを検討等市場調査をすることによって、土地活用の成功率が高まります。
狭い土地を活用した飲食店が土地周辺に増加しているなどは、成功率が高いことを示します。
また賃貸の入居率や地域性について不動産会社に聞き込み、建物運用状況をを調べることも、必要な情報を得るための市場調査となります。
業者に相談し建築費用や収益性を確認
専門業者に相談し、話しを具体的に聞きます。
相談先は、建築業者や管理代行業者、不動産業者といった市場予測や収益シミュレーション・建築コストに関する具体的な話しができる会社が良いでしょう。
一般的な建築会社ではなく、狭い土地を有効活用できる建築計画に強い会社を探すことも重要となります。
資金を投入し、建物建築が始まってしまうと、簡単には後戻りできませんので、後悔しない判断ができるよう長期的かつ現実的な計画を綿密に立てておき、準備を進めましょう。
土地活用方法のそれぞれの事例の収益性
土地の有効活用する提案方法ごとの項目を比較できるよう表にしました。
実際の評価は、土地の現状・条件によって変化しますので、それぞれの土地活用による利回りを検討するときの参考程度としてください。
| 初期投資（コスト） | 回収期間 | リスク | 収益性 | 転用性 | |
| 戸建て・戸建て賃貸 | × | 〇 | △ | 〇 | △ |
| 小型店舗賃貸 | △ | 〇 | △ | 〇 | △ |
| 駐車場 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
| バイク置場・駐輪場 | 〇 | 〇 | 〇 | △ | 〇 |
| 広告看板 | ◎ | △ | △ | △ | ◎ |
| 自動販売機 | ◎ | △ | ◎ | × | ◎ |
| 事務所ビル賃貸 | × | ◎ | △ | ◎ | △ |
| 太陽光発電所経営 | △ | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
凡例
◎：良い 〇：普通 △やや劣る ×劣る
まとめ
実は私も狭小土地の所有者です。実家が老朽化して建て替えの時期に突入したが土地の面積が２０坪程度しかなく、新築計画も検討したが家族で住むには十分な広さがない上に、２０代中頃だった為住宅資金の貯蓄はありませんでした。
悩んだ結果アパート住まいを選択しましたが。
残された土地をそのまま放置しても固定資産税等が掛かりアパート賃貸費用を支払いながらだとどうしても生活が苦しくなるのでどうするか悩みであった。
土地を売るしかないと思い知り合いの不動産業者に相談した所、現場の状況や立地条件を確認後提案されたのが契約駐車場にするという結論でした。
土地の周りには店舗や事務所が所々あり、駐車場に困っている企業が何社かあった為、十分に収益は見込めるだろうという判断でした。
実際行った結果業者の予想り満車となり月々の収入が4万程度増えましたので相談して良かったと思いました。
このように事前に専門業者や土地の周辺、市場価値に対応したニーズを確認し計画すれば有効活用する方法はいくらでもあります。
私と似たような体験をされている方、または土地活用を計画されている方は下記のサイトを参考までに紹介します。
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