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2023年8月9日

つなぎ融資とは?必要なケースと利用の流れ、注意点とは?

売買契約

つなぎ融資とは?

新築住宅を購入方法の選択支は大きく分けて以下の2つに分類されます。

1.注文住宅(依頼主の要望に合わせてプランを設計後、施工会社を選定して工事着手から完成引渡しする方法)

2.建売住宅(既に完成した物件を購入する方法)

上記の選択支によってお金の支払方法も異なり、注文住宅の場合、工事を着手する際に発生する着工金や上棟金などによる中間支払い金が発生します。

また土地からの購入する場合は土地代金が必要となり、これらの住宅ローンが融資される前に支払うことが一般的です。

住宅ローンを利用する場合、基本的に建物が完成後に融資を受けるのが一般的ですが、その資金額が高額なため、多くの人が借入れにより賄う際に利用されるのが「つなぎ融資」といいます。

つなぎ融資が必要な場合とは?

つなぎ融資が必要な場合は以下の項目が挙げられます。

1.注文住宅を選択し、住宅ローンを利用する場合

2.土地からの購入をローンで支払う場合

通常利用する住宅ローンは、完成した住宅を売主から買主に購入引き渡される際に融資が実行されます。

つなぎ融資は、完成して住宅ローンが実行されるまでの間に必要になる中間資金を立て替える為のローンのことで、土地取得資金や建物建築資金など完成後の融資を前提とした条件が必要となります。

注文住宅の場合、ハウスメーカーや工務店と結ぶ工事請負契約書に着工時、上棟時、完成引渡し時など支払いを3回に分けて代金を支払う方法として定められていることが一般的です。

この資金を自己資金若しくはつなぎ融資を利用して支払う必要があります。

工事請負契約や不動産売買契約、支払いスケジュールについて合わせて知りたい人は以下の記事を見ておくことお勧めします。

不動産売買契約書の確認する内容と契約までの流れ

工事請負契約書とは?建設業法による必須記載事項と注意点

資金計画の立て方と土地購入から新築住宅完成までの支払い方法とは?

つなぎ融資利用方法と利用の流れ

つなぎ融資の利用方法

つなぎ融資を利用するには以下の条件を満たす必要があります。

1.土地を先行して購入する場合、購入後1年以内に入居する住宅が完成していること。

2.住宅ローンを申し込みする金融機関に一緒に申し込みすること。

利用する前に金融機関と事前に確認しておく内容

利用する金融機関によってローンを組む方法が異なります。

以下の内容を事前に確認した上で利用する金融機関を決める必要があります。

1.借入する金利について

2.返済方法は、つなぎ融資の利息のみ建設期間の間毎月返済し、元金部分は住宅ローン実行時(住宅完成時)に返済するタイプか。

3.つなぎ融資の利息分と元金を住宅ローン実行時(住宅完成時)に一括で返済するタイプか。

4.融資できる限度額や回数制限について

上記のパターンはどちらも建物完成引き渡しされた際に、つなぎ融資による借入を住宅ローンの融資金で清算する仕組みです。

また、工事代金の支払い方法は契約する施工業者と相談して決めますので合わせて確認しておくと良いでしょう。

資金の支払い方法や業者選びに悩みがある人は以下の記事を参考にしてみてください。

「工務店の選び方」決め手や見極めのポイント

「ハウスメーカーの選び方」優良業者の見極め方法とは?

資金計画の立て方と土地購入から新築住宅完成までの支払い方法とは?

つなぎ融資の利用の流れ

利用するまでの流れは以下の①~⑦の順番となります。

①.つなぎ融資など借入条件確認し、事前審査する。

②.購入したい土地を見つけた段階で、ハウスメーカーや工務店または設計事務所と建築プラン決め工事請負契約を締結する。

③.住宅ローンとつなぎ融資の申し込みを同時期に合わせて行う。

④.ローン融資の承認がおりた際、土地売買契約を締結し、その後つなぎ融資の金銭消費貸借契約を締結する。

⑤.土地購入するためのつなぎ融資1回目が実行され支払いをする。

⑥.その後工事請負契約書に基づき着手金や上搭金など中間資金の支払をする。

⑦.住宅完成引渡し時に住宅ローン実行に伴い、つなぎ融資を一括返済する。

※上記の流れは金融機関によって異なる場合があり、事前に確認する必要があります。

つなぎ融資の注意点

これまでつなぎ融資についての利用方法や確認内容など説明してきましたが、特に注意してほしい点について紹介します。

1.金融機関によってはつなぎ融資に対応していない場合がある。

2.つなぎ融資は住宅ローンの金利に比べて高い。

3.つなぎ融資の諸費用(印紙代、事務手数料、住宅融資保険料「フラット35」、団体信用生命保険料)についての費用。

4.融資できる限度額や回数制限について。

5.つなぎ融資は住宅ローン控除は適用されない。

6.住宅の完成が遅れた場合支払い利息が増えることと、借入可能な期限の設定について

上記の内容は資金計画やスケジュールに大きな影響がありますので事前に金融機関に確認しておくとよいでしょう。

住宅ローン審査に必要な書類や期間について詳しく知りたい人は以下の記事も併せてみておくことをお勧めします。

住宅ローン審査基準と必要書類や注意点とは?

まとめ

建売住宅や分譲住宅に比べて注文住宅の場合、施工期間中に発生する中間資金が必要で、その支払に役立つのがつなぎ融資です。

しかし、つなぎ融資にも注意点がありうまく活用しないと費用負担が大きくなり入居後の生活にも影響しますので、上手に利用することが大切です。

また、ローンを組む際に融資事務手数料があり、金融機関によって手数料の金額は異なりますので複数の金融機関を比較することをお勧めします。

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