分譲住宅、注文住宅等、新築購入した後に欠陥が見つかった場合どのような対処や対応を行って良いのか不安を抱えている人は少なくないと思います。
そのような時に消費者を守ってくれるものが瑕疵担保責任です。
これからマイホームを購入予定の方又はすでに購入済みで欠陥が見つかった人はどのような対策・対処方法があるのかをそれぞれご説明していきたいと思います。
瑕疵担保責任の保証期間と対象範囲について
まず瑕疵担保責任とは、元々民法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任から始まり、そこから更に法律が強化され、現在では住宅品確法第94条(住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例)により定められております。
住宅品確法第94条は、「住宅を新築する建設工事の請負契約においては、請負人（建設業者、売主、直接売買している不動産業のこと）は、原則として、注文者（消費者）に引渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について,民法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。
またこの規定に反する特約で注文者に不利なものは無効とする。」とされています。
簡単に言いますと新築住宅を引き渡した後10年以内に建物の柱や梁などで荷重を支える材料に欠陥があるものや、雨水の侵入を防止する部分に支障がある場合は契約そのものを無効とすることができるという消費者を守るための法律です。
主に瑕疵として対象となる部分は先ほどお話した構造耐力上主要な部分（住宅の基礎、基礎杭、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床版、屋根版、はり・けた）で住宅の荷重を支える部分と、雨水の侵入を防止す部分（屋根、外壁、外壁部分の各開口部や扉のような建具類、）に加えてシロアリによる床下の腐食、土壌汚染、雨水を排除するための排水管のうち、屋根、外壁の内部又は屋内にある部分等が該当します。
また住宅品確法第95条は、売主（工務店のような建設業者、直接売買しているハウスメーカー）に対しての責任についての法律で、新築住宅の売買契約において原則として引き渡した時から10年間、構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵があった場合、消費者は事実を知った時から1年以内にすれば、買い手（消費者）が売主に対して契約の解除や損害賠償の請求できると定められています。
ただし、強制競売（ローンを払えず自己破産した人の物件等）の場合においては、目的物に物質的な欠陥があっても、担保責任は生じませんので注意して下さい。
さらに住宅品確法第97条は瑕疵担保責任の期間を延ばせる法律で、第94,95条両方該当する請負人・売主と契約した場合は引き渡した時から20年以内に瑕疵について担保の責任が発生するので消費者はその期間内であれば契約の解除や損害賠償の請求できるということです。
瑕疵担保責任以外のその他保証制度について
購入するのが一戸建て住宅の場合は「地盤保証制度」という保証があります。
この保証は、建築工事を着手する前に地盤調査専門会社に地盤の調査を行い、地盤沈下などのトラブルが発生したときには費用を保証会社が負担してくれるという制度のことです。
第三者による確認が入ることになるので、地盤に対する安全性が高まります。
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責任と保証との違いについて
品確法第９５条には、住宅施工会社（工務店やハウスメーカー）は、瑕疵担保責任を負う義務があり、新築住宅を引渡し後１０年以内に雨漏りや構造耐力上主要な部分の欠陥があった場合、売主が無償で修繕や修復をしなければいけなくなったということです。
これは買主（消費者）にとって非常に有利な取り決めではありますが、保証の対象はあくまでも雨漏りと構造部分の問題となっています。
内外装仕上げ、設備関係などは対象外となりますので、この法律に基づいて修復を求めることはできませんので気をつけてください。
ただし、雨漏りが原因で木製家具や内装仕上げなどが腐食した場合責任対象に該当することがあります。
事業者が倒産した場合に役立つ住宅瑕疵担保履行法とは
住宅瑕疵担保履行法とは、住宅事業者（工務店やハウスメーカなど）に住宅瑕疵担保責任保険への加入、又は供託金を納付させ、補修のための資力確保を義務付ける法律です。
この法律により、売主又は施工会社は瑕疵による補修工事が必要となった場合、供託金を預けている供託所若しくは加入している保険から補修費用を受け取ることが可能になりました。
また、買主が引渡してから１０年以内に瑕疵を発見し、その時に購入時の売主である住宅事業者が倒産していた場合でも、買主は保険法人などから補修費用を受け取ることが可能なので安心です。
住宅瑕疵担保責任保険に加入するのは住宅事業者なので、保険料を支払う義務はありませんが、住宅価格にこの保険の料金を見積書などに含めることはできるので、結果的に買主が保険料を負担するという場合もあります。
住宅事業者には発注者に補修費用の資金確保措置について説明義務があり、購入する住宅が保険に加入の有無と保険料が住宅価格に含まれているかどうかは事業者と売買契約か請負契約を交わす際に知ることができます。
このとき、疑問を感じる部分があったら、その場で確認するようにしましょう。
まとめ
押さえてほしいポイント
・新築住宅を販売している業者には法律で定められた瑕疵担保責任があり保証の対象は雨漏りと構造部分の欠陥のみ。
・住宅品確法第97条は瑕疵担保責任の期間を延ばせる法律で、第94,95条両方該当する請負人・売主と契約した場合は引き渡した時から20年以内まで瑕疵について担保の責任が発生するが、強制競売（ローンを払えず自己破産した人の物件等）の場合においては、目的物に物質的な欠陥があっても、担保責任は生じない。
・住宅瑕疵担保履行法によって１０年以内に瑕疵を発見し売主施工業者が倒産した場合でも、買主は保険法人などから補修費用を受け取ることが可能
・これから新築住宅を購入する人は、業者が提示する保証額や対象箇所などの保証内容を契約前に確認すること。
・地盤沈下などのトラブルが発生したときには費用を保証会社が負担してくれる「地盤保証制度」がある。
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