理想のマイホームを計画するためには土地の条件は最も重要です。
私たちは土地の探し方、買い方を学校教育で教えてもらっていません。
そのため、無知な状態で土地を買うことになり、結果としてトラブルに巻き込まれる可能性が高くなっています。
土地を探すということは、将来自分が住む場所を探すことです。
大切な将来の居場所探しを台無しにしてしまわないためにも最低限の知識は必要です。
大手ハウスメーカーや不動産会社なら安心というわけでもありません。
不動産屋はあなたを守ってくれません。
自分を守れるのは自分しかいないという気持ちで信頼できる不動産屋を探してくださいね。
もし何も考えていないようであれば、思いもよらぬ追加費用が発生してしまい、建物を妥協しなくてはいけなくなるかもしれません。
そこで今回は、土地を買う前に調べること、確認すべきポイントをご説明していきます。
土地購入前に確認すべきポイントについて
どんな土地でも購入すれば理想の家を建てられると思っていませんか？
思っている方は非常に危ないです。
場所によっては住宅を建てられない土地はいくつも存在します。
以下の内容に１つでも該当する土地は、購入しても住宅を建てることができない場合若しくはすぐには建築工事を行えず、高額な負担を強いられる可能性が非常に高いですので購入前に確認してください。
どうして建てられないのか順番に説明します。
道路幅が4ｍ未満だとどうして建てられないのか？
建築基準法43条1項の規定により定めれた「建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」という接道義務によるものです。
ここで対象となる「道路」とは「建築基準法による道路」のことです。
これらを区別して考えないと話が分かりづらい場合もあります。
日常生活でイメージする「道路」ともいくつか異なることがありますので念の為、売買契約書に条件を入れ込むか専門業者に確認してみるのも良いでしょう。
建築基準法の道路について詳しく解説した記事はこちら
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用途地域が工業専用地域
工業専用地域とは、工業関係の用途のみ建築を許可した用途地域です。
用途地域の中で唯一住宅が建てられず、その他パチンコ店などの遊戯施設、店舗や飲食店、ボーリング場などのスポーツ施設、図書館、博物館も建てられません。
建築できる用途は、消防署、警察署、自動車教習所、自動車修理工場、危険物処理施設など工業の発展のみを目的とした地域になります。
詳しく解説した記事はこちら↓
土地区画整理事業区域内の保留地
事業にかかる費用を捻出する等の目的のために、施行区域内の一部の宅地を事業施工者が取得し、その土地を販売することができるとされている。
このような土地を「保留地」といいます。
将来的に保留地は、事業主が一般人に売却して、その売却代金を事業費用に充てることが多く、最終的には住宅を建てることはできます。
土地区画整理事業では事業が施行される区域内のすべての宅地が宅地所有者の許可を得るまでは建築できません。
土地を購入してもすぐには建てることができない可能性が高いのであらかじめ確認しておく必要性があります。
土地の地目が原野、宅地、山林、雑種地以外の場合
地目（ちもく）とは、不動産登記法による土地の種類のことで、土地の用途を示したものです。
地目は全部で２３種類あり、登記所の登記官が決定し、登記事項証明書により地目が記されています。
地目の中で住宅を建てることが可能な地目は「原野、宅地、山林、雑種地」のみで、それ以外に「田」と「畑」は農地法の制限をクリアすれば、住宅を建てられる場合もあります。
だだし、場所によっては建築できないこともありますので注意して下さい。
埋蔵文化財包蔵地
埋蔵文化財包蔵地とは簡単に言うと、歴史や文化関連の土器、石器などなんらかの遺跡があった場所が指定されている土地のことです。
実際には、各市町村は開発事業者（売主や事業主のこと）のための照会制度を設けています。
開発事業者が市町村教育委員会に尋ねることにより、土木造成工事等の目的（埋蔵文化財の調査目的を除く）で発掘しようとする者は、着手する日の60日前までに工事内容についての届出を文化庁長官に提出し、必要か否かが回答される仕組みとなっています。
届出をした発掘に対し埋蔵文化財の保護上、必要があると判断されたときには、以下の負担が依頼主に発生します。
・法的規則により文化庁長官は発掘前に、記録の作成のための発掘調査など必要な事項を指示することができる発掘調査等に要する費用は、原則として開発事業者等が負担することとされている。
上記の内容を簡単にいうと、「工事が途中のストップ期間に発生する固定資産税などの税金負担」や「発掘調査に掛かる費用」などを依頼主が負担するということです。
加えていつ新しい住まいに住めるかどうかもわからない状態になります。
埋蔵文化財包蔵地に出会うケースとしては、購入した土地が埋蔵文化財包蔵地だったという場合が多くなります。
土地を売買する際の重要事項説明書や土地の販売図面にも基本的に記載されていますが、記載されていない場合もあります。
記載有無に関係なく、土地購入場所付近の市役所若しくは住民に聞き取り等で確認する方が望ましいでしょう。
市街化調整区域
市街化調整区域内にある土地は、これから市街地として調整し抑制する区域のことで、「原則として建築禁止」とされています。
ただし、例外として開発許可を得ることが可能であれば、建築を建てることができますが、各地方自治体の裁量によって審査期間も異なり必ずしも許可を得られるわけではありません。
土地購入契約前に事前に不動産会社に建築可能かどうかと開発許可の申請期間がどのくらいかかるのか確認し、建築条件付きで契約できる場合は問題ないでしょう。
まとめ
今回は住宅を建築計画前提でこれから土地を購入予定する方にとって購入後リスクを負わない確認ポイントをご説明致しました。
上記の内容以外にも購入前に確認しておくことがあります。例えば浸水や地すべり、土砂災害、雪崩危険エリアなどは国土交通地理院地図ハザードマップによりご確認できます。
また軟弱地盤の可能性が高い場所等軟弱地盤土地を見抜く10つの特徴がありますので合わせて確認した方がより良い土地を見つけやすくなると思います。
マイホーム購入予定に伴い、これから土地購入予定の方は以下の関連記事も合せて知っておくとリスク回避しやすくなります。↓
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