30坪の住宅解体費用と相場額
家を建て替える場合、建物を解体する際にかかる費用は基本的に所有者が実施負担となります。
自治体によって補助金が出ることもありますが、一戸建てを購入する際にローンが組むことができず費用面で不安を感じている方も少なくないと思います。
それぞれ構造種別ごとにかかる解体相場額は以下の通リです。
| 建物の構造種別 | 30坪 | 解体工事額（坪） | 廃棄物処理費 |
| 木造 | 90万～150万円 | 3～5万円／坪←廃棄物処理費含む | 1.5～４万円／㎥ |
| 鉄骨造 | 120万～180万円 | 4～6万円／坪←廃棄物処理費含む | 1.5～４万円／㎥ |
| 鉄筋コンクリート造 | 120万～180万円 | 4～6万円／坪←廃棄物処理費含む | 1.5～４万円／㎥ |
上記の解体費用はあくまでも全国平均による建物本体を解体する場合の目安額です。
実際は地域ごとの土地や建物の条件やブロック塀又はカーポートなどの付帯工事、廃棄物の種類による処分費によって総額費用は異なります。
また、依頼する解体会社によって計算方法が異なることがあるので最終的な金額に関しては見積りなど確認しわからない所は確認ことが大切です。
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家の解体工事費用相場の推移
撤去方法や廃棄物の処理費、作業日数などにかかる費用は殆ど変わっていない為、20年前と比べて解体工事の費用の相場はそれほど大きく変わっていません。
また、解体費用の相場が変化しない理由として挙げられるのは以下の項目によるものです。
- 撤去に使われる重機は20年前と殆ど変わらない。
- 「建設リサイクル法」により廃棄物を仕分けしなければいけない為、作業日数による人件費はほとんど変わらない。
- 建物の延床面積が80㎡以上の場合、着手する前に届出や申請を事前に行わないと工事ができない為、手数料もほぼ同じ。
撤去に使われる重機の性能は進化し続けていますが、重機を新たに購入するよりは今まで使いこなした中古の重機やレンタル料金を支払う方が会社にとって利益が出ることが殆です。
また、法律による規制で申請や届け出、廃棄物の仕分けでかかる作業日数などもほぼ同じなので人件費が変わることもありません。
届出について詳しい説明投稿記事はこちら ↓
解体費用はローンの利用ができる
解体費用は、工事が完了した後一括で支払う必要があり、費用も高額なので利用することができれば返済も楽になります。
新築工事に伴い解体工事をする場合は、解体費用を新居住宅ローンに組み込むことが可能です。
一方、売却を前提とした住宅解体の場合はフリーローンの利用で、解体空き家の場合は解体ローンというものがあります。
フリーローンとは、利用目的が定められていないローンのことで金融機関が取り扱っていることが多いです。
しかし、金融機関によって審査が厳しい場合がありますので注意して下さい。
空き家解体ローンとは、増え続ける空き家への対策として政府から申請などで提供されているローンのことです。
主に地方銀行で多く取り扱われていますが、金融機関によって「空き家」の定義が異なることと、売却前の解体は適用外となっている可能性がありますので注意して下さい。
解体費用が決まる4つの要因
解体工事の費用は主に以下の4つの項目によって決まります。
建物の面積や構造
住宅に採用される建物の構造は、主に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などがあり、それぞれ解体で発生する廃棄物の量や種類が異なる為解体工事にかかる費用にも違いがあります。
廃棄物処理費は建物解体後に発生する木くずや鉄くず、コンクリートの塊などを処分する際にかかる費用のことで、仕分けや取り外し作業にかかる人件費も異なります。
また、解体する建物の規模や階数が大きくなるほど廃棄物の量や手間・機械回送も増えていきますので、費用は高額になっていきます。
特に地下室がある建物は、土留めや掘削作業にかかる仮設費用がかかる為相場よりも高くなることが一般的です。
建物周囲や道路などの施工条件
解体工事中は、騒音や振動、粉塵の飛散などによって近隣にお住まいの住民からのクレームやトラブルなど十分に注意しながら作業を行う必要があります。
特に近隣にマンションやビル、住宅などがある場合は、音や粉塵が漏れないよう通常より防音シートや頑丈な養生シートを設置し対策する必要があります。
冒頭で基本的にかかる解体費用相場額について説明しましたが、建物の特徴や土地の条件によっては別途費用で上乗せされる場合があります。
よくある事例としては以下の項目が挙げられます。
土地の条件によって別途費用がかかる事例
- 建物解体後の土地の整地（売却する為に地盤改良が必要な場合は高額になることもある。）
- 庭木や石などの障害物の伐採や処理費
- カーポートや塀などの外構撤去費
- 工事会社によってはガス管や水道官の撤去費を別途費用にすることがある。
建物の条件によって別途費用がかかる事例
住宅の解体費用が決まる要因として主に以下が影響し、目安通りにいかないこともあります。
- 地下室ある住宅（特殊な重機や埋め戻し、安全に作業する為の土留め用の仮設費用が必要）
- 既存建物の建材又は接着材などにアスベストが含まれている場合
- 既存建物が浄化槽が使用されている場合の撤去費
- 建物が隣地と近接している（粉塵や防音対策費が必要）
- 重機を設置する為のスペースが確保できない狭い敷地
- 土地と接している道路幅が狭い
これらの条件によって費用が割増しになるのは、主に人件費によるものです。
例えば、重機が敷地内に設置できない場合は手作業による撤去や運搬、道幅が狭い場合は交通誘導員や整備のための人員などが必要になります。
アスベストや付帯工事の有無
アスベストは人体に有害な物質なので解体時に飛散防止する対策や特別な処理が必要なため、解体費用は上乗せされます。
近年アスベスト（石綿）を使用されている仕上げ材は減少しておりますが、1960年代から70年前半に建てられた家屋には断熱材としてアスベストが含まれている材料が使われていることがが多く販売されていました。
築45年以上経過している家の取り壊しの際は注意した方がよいでしょう。
ちなみに追加でかかる費用の概算目安額は以下の通リです。
| 付随工事費用の目安額 | |
| アスベスト撤去費用 | ２万円～9万円／㎡（処分面積300㎡以下） |
| 作業・工程追加による人件費 | １～1.5万円／1日 |
| 外構撤去 |
|
| 浄化槽撤去 | 5～10万円 |
他にも工事を着手する為に必要な届出や申請に掛かる手数料など解体会社によって異なりますので依頼する前には必ず複数社から見積りは取り比較検討することをおすすめします。
また仕上げ材以外にも接着剤にも含まれている場合もありますので、解体業者に現地調査してもらい確認する必要があります。
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解体工事を安く抑えるポイント
解体費用を安く抑える為には以下の確認や調整を行う必要があります。
敷地内の庭木や雑草、不要になった家具や家電製品を事前に処分する
家具や家電製品は解体業者に処分してもらうことは可能ですが、任せてしまうとその分の費用が割高になります。
不要になった家具や家電製品を事前に処分しておけば、当日の撤去作業の負担を減らすことができますのでコストダウンが見込めます。
家具や家電製品と同様に敷地内の雑草や庭木、小石を取り除いておくのもおすすめです。
建物滅失登記や届出申請など自分で手続きする
建物滅失登記は、解体工事が終わって建物がなくなってから原則1か月以内に行う必要があります。
通常、依頼した解体工事会社若しくは土地家屋調査士に申請や届け出をお任せしますが、自分で行うことも可能です。
申請方法や提出先は建物の所在地の管轄法務局であり、インターネットで調べると申請書や記入方法など確認することができます。
スケジュールに余裕はないので工事着工前に以下の必要書類を準備して確認しておくことをお勧めします。
| 入手先 | 必要書類 |
| 法務局 | 建物滅失登記申請書 |
| 解体工事会社 | 建物取毀（とりこわし）証明書（解体証明書又は建物滅失証明書） |
| 解体業者の印鑑証明書 | |
| 建物があった場所を示した地図 | なくなった建物の元所在地の地図です。インターネットの地図サイトから印刷したものでも利用できます。 |
| 委任状 | 親族や土地家屋調査士など、第三者へ申請を委任する場合 |
上記の項目を自分ですることで、土地家屋調査士に支払う申請手数料を5～10万円程安く抑えることができます。
補助金について
国からの解体費用に対する助成制度はありませんが、多くの自治体で古い住宅の解体は対象となっていることがあります。
ただし、解体前にお住まいの自治体の補助金や助成制度について事前申請が必要な場合がありますので、各自治体のホームページを確認し申請手続きを行いましょう。
直接解体業者に依頼する
ハウスメーカーや工務店などに一括で依頼する場合、下請けの解体業者と元請けであるハウスメーカーや工務店と発生する中間マージンの上乗せされ結果として高額になることがあります。
そのような中間マージンを防ぐ為、直接解体会社に依頼する方法が効果的です。
また多くの解体工事を専門にしている会社の中から1社に選ぶには、あなた自身の見極めによる選定も安く抑える為のポイントの一つです。
比較選定や見極めについて失敗しないポイントを以下の通リ紹介します。
極端に解体費用が安い工事会社は要注意
他社と比べて見積金額が極端に安い工事会社は、周囲の養生や敷地内に廃棄物を埋めるような違法工事をする可能性が高いことがあります。
また、当初出された見積り金額で見落としていた工事項目が抜けていたなど言い訳され多額の追加費用を請求されたりするケースもあります。
選び方として、複数社から見積りをもらい単価や工事項目が抜けているか細かくチェックし費用が妥当なのか見極めることです。
加えて、過去の工事事例や口コミ情報などホームページで確認し判断するようにしましょう。
解体に使用する重機や機械にも目を向ける
解体工事に必要な油圧ショベルやブルドーザー、敷き鉄板など自社で保有している工事会社の方がリースレンタル料金がかからず他社よりも費用を抑えることができます。
見積りで比較する工事項目としては、建物躯体を取り壊すための機械回送費の単価が他社と比べて安くなっています。
現場から近いエリアの工事会社を選ぶ
現場から近いエリアの工事会社の方が、最短距離で機材の回送や運搬ができる為、その分費用を安くすることができます。
また、土地堪のある工事会社なら人の手配や機材の搬入など段取りもスムーズに進めやすく工事が予定よりも早く完了することもあります。
依頼する会社は、エリアを絞り近隣の工事会社から優先的に検討するのがおすすめです。
人柄やコミュニケーション能力があるかも重視する
工事に伴う騒音・振動に対して着手前に近隣住民への挨拶は必要不可欠です。
無駄なトラブルを避ける為にも、実際に現場を指揮する担当者や営業スタッフと顔を合わせてみて人柄やコミュニケーション能力など確認しておきましょう。
複数社見積りを比較して工事項目に違いがあれば徹底的に確認する
優良な解体業者を見抜くには、複数社から見積りをもらい相場価格や工事項目の内容を細かくチェックすることです。
会社によって見積書の書式や工事に必要な判断は異なります。
価格だけでなく以下の項目にも注意して確認するようにしましょう。
- 解体工事の工法（建物躯体を取り壊すための機械回送費や近隣の粉塵・防音対策など）
- 廃棄物の処理費（がれき類、コンクリート、鉄、アルミ、木くず、ガラス、瓦、畳など）
- 人件費と人工数
- 諸経費（工事を着手する為に必要な届出や申請に掛かる手数料が含まれているか）
- ガス管や水道官の撤去費が含まれているか
- アスベスト除去の有無
- 庭木や石・門や塀などの外構撤去など必要性の有無
- 浄化槽撤去の有無
上記の項目でばらつきがあるのが人件費と人工数によるものです。
初心者、中堅、ベテランなど階級によって１人当たりの作業量が異なり、人数も変わります。
また採用する工法によっても作業や人数それぞれ変化しますので、見積内容について詳しく説明してもらう必要があります。
見積書の内容にそれぞれ違いがある部分を確認し、修正する部分があれば直して再度比較するように調整すると本当の相場価格がわかってきます。
本当の相場価格を把握しておけば、値切り交渉や不用な工事項目を無くすことも可能なので結果的に安く抑えることができます。
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家を解体し更地にしてから売るメリットとデメリットとは？
売り手側、買い手側にとって既存建物の有無によって大きく判断が変わってきます。
土地を売却するにあたって解体して更地する場合、それとも建物を残した状態で売却する場合のメリットとデメリットを確認しておきましょう。
更地にして売るデメリットは？
家を解体して更地にする場合、売り手側にとって以下のデメリットが挙げられます。
- 解体費用を土地の売却金額に加算できるとは限らない
- 家を取り壊すと固定資産税が跳ね上がる
1.のデメリットの理由
家に元々価値がない場合、解体費用にかかった分も価値をつけられない為、結局土地のみの価格で売却することになります。
2.のデメリットの理由
延べ床面積が200㎡以下の家が建つ土地には固定資産税が最大1/6になる措置が取られています。
解体してしまった場合、その優遇措置がなくなり土地への課税が増額し、結果的に固定資産税が3倍以上になることもあります。
更地にして売却するまでの期間が長くなる場合は負担が大きくなるリスクがあります。
更地にして売るメリット
家に価値が付かない築年数経過している場合は、土地の価格で売買されることになります。
売り手側にとって「古家付土地」として売却することが可能ですが、買い手側からしてみれば購入後解体費用を負担することになるため前向きにはなれないでしょう。
更地にすることで土地の買い手がつきやすくなり、早期売却が可能となります。
しかし、建物の状態が良くリフォームやリノベーションを予定している方にとってはそのままでもよい場合もあります。
取り壊す前に不動産会社と相談してみて判断するようにしましょう。
土地活用についてお得な情報を紹介した記事はこちら ↓
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