土地探しの方法について
土地探しは、いくつか方法があります。
土地に関する情報や知識が不足している状態なら専門家に相談する若しくはこだわりがあるなら自分自身で情報を集めるなどそれぞれのやり方があります。
以下に紹介する情報収集を参考にそれぞれ合った方法を選びましょう。
インターネットによる土地探し
手軽に土地を探せる方法としてポータルサイトや不動産会社のホームページを利用する方法があります。
土地に関する条件や周辺の住環境をある程度把握している人におすすめの方法です。
また、予算やエリアなど希望条件入力すると、理想の土地又は複数の候補を見つけて比較することができます。
しかし、情報が最新とは限らないので見つけた土地は実際に足を運んで見るのがいいでしょう。
不動産会社に探してもらう
上記の不動産ポータルサイトの中で、信頼できそうな不動産会社を見つけて直接相談する方法があります。
この方法は、土地に関する情報や知識が不足している状態の人にはお勧めです。
直接相談するメリットは以下の通りです。
- ポータルサイトに載っていない土地の情報が得られることがある。
- 不動産会社が売主であった場合、仲介手数料がかからない。
- 地元の土地の特性など情報が充実している為、細かな条件に合った土地を提示してもらえる。
このようなメリットがありますが、不動産会社の中には土地の欠点を積極的に明かしてくれない場合もあります。
購入を決める前に必ず自分で土地を確かめておくことが大切です。
情報誌、新聞による物件探し
情報誌又は新聞による物件探しは、ネット以外の物件情報が載っていることがあります。
希望している条件が載っていない場合が殆どではありますが、より多くの物件情報がほしい方にはお勧めの方法です。
施工会社（ハウスメーカー）に探してもらう
ネットや新聞、情報誌などで希望した条件にあった土地についての情報が見つけきれなかった場合は専門家である施工会社(ハウスメーカー)相談し直接探してもらう方法があります。
大手ハウスメーカー会社は、不動産業務も兼用していることもあり条件整理ができていればその希望に合わせた土地を提案してもらえることがあります。
また、国有地や分譲地などの更地として売り出す前の土地情報をすでに押さえていることもあるため、条件の良い土地を売買前に紹介してもらえる可能性があります。
加えて購入後の住宅の間取りや見積り価格など同時にもらい検討することもできます。
ハウスメーカーの紹介や坪単価について紹介した記事はこちら↓
土地探しで成功する為の4つのコツ
家を建てるには、まず希望条件に合った土地を確保する必要があります。
既に土地を所有されている方、これから土地を探して購入する方などの2つのパターンがありますが、建てる住宅の希望条件にあわない土地を選んだ場合満足した家作りができないことがあります。
そうならない為にも、土地探しのコツや注意点をしっかり理解しておくべきです。
家を建てた後の生活をイメージし希望条件を整理する
物件探し情報を収集する前に、自分の希望条件をまとめる必要があります。
土地探しの候補はほぼ無限にありますので、普通にリサーチしてもきりがありません。
具体的な例として以下の項目が挙げられますので事前に整理してまとめて決めておくと、かなり候補を絞り込むことができます。
希望条件の例
通勤、通学に便利（〇〇駅まで徒歩〇分以内）
買い物に便利
子どもを希望の学校に通わせられる
公園や緑が近くにある
治安がいい
広い庭がほしい
日当たりを重視したい
夫婦の実家から近い
持病の治療ができる病院が近い
ペット用の動物病院が近い
駐車スペースは複数台ほしい
子育て支援が手厚い自治体に住みたい
実現したい暮らしをイメージしたら、下記の流れで土地選びの準備を進めましょう。
実際の土地選びで妥協せざるを得ない場合、優先順位が低いものは諦めることも検討しましょう。
例えば、「子どもが伸び伸び遊べる広い庭」と「駐車場2台分のスペース」の確保は限られた土地だと設計を工夫しても難しいケースも出てきます。
その場合、どちらの暮らしの優先順位が高いのか、譲れない条件なのか、考えてみましょう。
もし、「庭でなくても近所に広い公園」があれば希望がかなえられるかもしれません。
「庭は広い方が良い」と考えるのではなく、実現したい暮らしをイメージしておくことで、代替案も考えやすくなります。
また、子育て環境に最適かどうか治安状況を確認したい方は以下の犯罪発生ネットなどを参考に判断する方法もあります。 ↓
https://www.bouhan-nippon.jp/knowledge/hanzai_map.html
立地条件以外にも災害地域エリアについて確認しておく。
自分にとってどんなに住みやすい地域でも、その場所が災害が起こりやすいエリアであった場合災害による対策又は損害も含めて判断する必要があります。
しかし、浸水や地滑りによる災害は自分の建物だけの対策では解決できるものではありません。
また、大雨による川の氾濫でそのエリア全体が浸水したり、土砂崩れによって建物周辺全体が流されてしまう事例も少なくありません。
確認する方法として以下の過去に災害記録記録などを参考に災害が起こりにくい安全な土地のエリアを絞って購入するのか判断するのも良いと思います。
過去に大災害が多く発生した地域記録一覧（ワーストランキング）
| 順位 | 都道府県 | 地震発生記録（震度6～7） | 浸水被害（家屋の全壊又は半壊した地域） |
| 1 | 熊本県 | 2016年04月14,15,16日,2019年01月03日,2016年04月16日に2回,2016年04月14日に2回で合計8回 | 八代市,人吉市,荒尾市,水俣市,玉名市,南小国町,芦北町,錦町,多良木町,相良村,山江村 ,球磨村 |
| 2 | 福島県 | 2022年03月16日,2021年02月13日,2011年04月12日,2011年04月11日の計4回 | 南相馬市 |
| 3 | 新潟県 | 2011年03月12日,2011年03月12日に2回の計3回 | 佐渡市 |
| 4 | 静岡県 | 2011年03月15日,2009年08月11日の計2回 | 下田市,松崎町 |
| 5 | 宮城県 | 2011年04月07日,2011年03月11日の計2回 | 角田市,山元町の一部 |
| 6 | 山形県 | 2019年06月18日の計1回 | 新庄市,寒河江市,村山市,長井市,南陽市,河北町,大江町,大石田町,舟形町,大蔵村 |
| 7 | 北海道 | 2018年9月6日の計1回 | 稚内市 |
| 8 | 長野県 | 2014年11月22日の計1回 | 中野市 |
| 9 | 大分県 | 震度5強が2017年06月20日,2016年04月29日,2015年07月13日の計3回 | 日田市,竹田市,宇佐市,由布市,九重町,玖珠町 |
| 10 | 鹿児島県 | 震度5強が2017年07月11日の計1回 | 鹿児島市,曽於市,長島町,大崎町 |
| 11 | 島根県 | 震度5強が2018年04月09日の計1回 | 江津市,川本町,美郷町 |
| 12 | 福岡県 | ー | 大牟田市,久留米市,八女市,みやま市 |
| 13 | 佐賀県 | ー | 唐津市,鹿島市,太良町 |
| 14 | 富山県 | ー | 砺波市,立山町 |
| 15 | 岐阜県 | ー | 高山市,下呂市 |
| 16 | 宮崎県 | ー | 都城市,椎葉村 |
| 17 | 三重県 | ー | 紀宝町 |
| 18 | 和歌山県 | ー | 海南市 |
| 19 | 広島県 | ー | 東広島市 |
| 20 | 愛媛県 | ー | 松山市 |
| 21 | 長崎県 | ー | 大村市 |
※地震に関する情報は、日本気象協会の調査記録を参考。
※浸水被害に関する情報は、国土交通省 水害統計調査令和２年水害統計調査結果を引用
上記の災害記録以外にもこれから土地を購入する予定の方は、ハザードマップを利用し、浸水や地滑り地域など災害地域内から外れているか事前に確認しておくことをお勧めします。
土地の購入価格が支払える予算内かどうか調査しておく。
家を建てたい地域やエリアが具体的に絞れた段階で、以下の項目内容を詳しくチェックしておきましょう。
地域エリア内の中でも人気・不人気のエリアがあり、それぞれ土地の地価（相場価格）も異なります。
候補となる土地のエリアで最初にチェックしておきたいのが地価による相場価格です。
地価による相場価格は、 国土交通省 地価調査・取引価格情報 によるサイトで不動産取引価格、土地の地価公示、都道府県地価調査による基準価格を調べることができます。
不動産会社が売り物件として出されている土地の価格は実際の相場より高めに設定されていることが多いので、比較して妥当であるかが分かります。
また、購入する時の土地が利便性が悪くても、将来的に周辺又は近隣に大型の商業施設や交通機関が設置される予定であれば、土地の利用価値が上がり価格が高騰する可能性が高いです。
将来の住みやすさや利便性を予測して、土地の立地条件が悪く安いうちに購入しておく方がお得なることがあります。
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家を建てる費用は土地あり、なしそれぞれにかかる費用の違いとは？
土地の広さが自分が希望した家を建てられる条件を満たしているか。
購入後に建てる建物の建築基準法による建築制限にも注意する必要があります。
建築基準法による建築制限は、建てる土地の地域によって異なり場所によって建てられる規模（床面積）、配置、高さ、防火性能による規制が定められております。
これらの規制によって住宅の間取りや性能、窓やドア、屋根・外壁による仕様に適合した設計を行わなければならない為、希望した家作りに影響することがあります。
購入前に確認しておきたい建築基準法として、用途地域、建ぺい率、容積率、防火地域内、準防火地域内などによる建築制限です。
これらの規定は、建物の規模や配置、防火性能の対策による費用（追加負担）に直接影響するためです。
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施工会社も同時に探しておく。
家を建てる時は、初めに依頼する施工会社を探し決めることです。
施工会社（ハウスメーカー又は工務店など）といっても、業者によって特徴がまったく異なります。
希望するエリアでの実績や知名度、価格や特徴など施工会社に関する情報を収集し、土地と並行して探すのが理想的です。
先に施工会社が見つかった場合は、土地探しのアドバイスをもらうことができます。
また施工会社を決める上で重要なことは、住みたい家をイメージして建てる家の条件整理を決めておくことです。
例えば、「地震に強い家にしたい」、「断熱性能の高いZEH住宅にしたい」、「デザイン性を重視した個性的な家を建てたい」などが挙げられます。
条件整理をせずに住宅展示場に訪れても、結局予算がオーバーしたり、希望した条件に対応できない施工会社契約し後悔する場合もあります。
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土地選びで失敗しない為の注意点とは？
候補となる土地が複数見つかったら、実際に購入する土地を決める必要があります。
この段階での判断は、購入後に建てる建物計画にも影響する場合がある為以下のポイントを参考に確認しながら慎重に判断するようにしましょう。
建てる場所によっては住宅が建てられないことがある。
土地選びは、土地の全体の坪数以外にも法的規制や条例による建築制限についても最低限把握する必要があります。
特に確認してほしい制限として挙げられる項目は以下の通リです。
- 都市計画区域内の用途地域（住居系、商業系、工業系など）
- 建ペイ率、容積率
- 土地に接道している道路幅が4ｍ以上かつ建築基準法の道路として認められているか。
上記の確認は不動産会社からの広告でも明記されておりますが、心配な方は自分でも確認できる方法があります。
自分でも確認できる方法として以下の方法が挙げられます。
- 都市計画地域、用途地域、建蔽率、容積率は、家を建てる地域の各役場都市計画課で確認可能
- 建築基準法の道路で住宅建築の可否は、家を建てる地域の各役場の道路用地課か建築指導課で確認可能
他にも法的規制はありますので建築計画する地域に該当する市役所に住宅建築可能なのかどうかは電話でもよいので確認することをおすすめします。
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土地の形状によっては理想の住宅は建てられないことがある。
同じ土地の広さでも敷地の形状によって間取りの自由度は異なります。
例えば、敷地の間口が5～7ｍしかない細長い長方形の形状や三角形、台形、旗竿地といった不整合な形状であった場合、土地全体の有効利用ができず無駄なスペースがでてくることがあります。
そのことから理想としていた住宅間取りが敷地内に収まらず建築できないこともあります。
あらかじめ間取り図を起こして計画建物全体の大きさや寸法を把握し、敷地内に収まるか確認しておく必要があります。
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60坪の土地に建てられる家の間取りと注意すべき建築制限とは？
実際に現地に行き日当りや周辺の環境をチェックする。
実際に現地に足を運ぶことによって気が付くことがあります。
具体的な例として以下の項目が挙げられます。
- 周辺に建てられている建物による日当たり状況
- 学校又は職場に行くルートまでの利用交通機関の状況
- 自宅からスーパー又はコンビニまでにかかる時間や利便性。
- 将来的に大型ショッピングモールや商業施設など建設予定があるか。
- 車や電車などの騒音状況。
- ゴミ収集所または家畜を飼育する施設など臭いに関する環境状況。
これらの確認は、朝、昼、夕方から夜それぞれ現地に行き生活環境を見ておくことをお勧めします。
また寒冷地に建てる方は、道幅4.5ｍ未満だと除雪車が通ることができませんので一緒に確認しておくとよいでしょう。
地盤状況を確認する。
日本は地震や災害が多い国でもあります。
梅雨時期や夏場のゲリラ豪雨や台風などで地盤が緩むことがあります。
特に川や海岸付近、埋立地や地下水が通っている土地は、地盤が緩みやすく災害時に沈下することが多い為要注意です。
候補地がある程度決まった段階で、以下のサイトの活用して事前に調べる方法があります。
・国土交通省が提供するハザードマップで災害時の危険エリアを確認する。
・各地域やエリアごとに良質又は軟弱地盤などそれぞれ判定表示した地盤サポートマップを活用する。
・不動産会社から土地の登記謄本を見せてもらい過去に池や沼であったか確認する。
また仮に地盤が軟弱な土地であったとしても、地盤を補強する工事を行うことで災害に耐える方法もありますので、依頼する施工会社又は専門家などに相談することもおすすめです。
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道路と土地の高低差が激しくないか
道路と土地に高低差があると、車や人の出入りができず整地を行わなければ普通に生活できません。
また、高低差が激しい程敷地周りの外構工事・建築費が通常の倍以上かかることもあります。
購入前の下見で見逃さないように注意しておきましょう。
不動産会社またはハウスメーカーにすべてお任せしないこと。
購入後失敗するパターンの一つとして、土地探しをハウスメーカーや不動産会社に全てまかせてしまうことです。
発注者の意図や要望を全て把握しているわけではないので、購入後イメージしていた住宅と違いが生じ金銭的なトラブルの原因につながることがあります。
土地購入は一度契約してしまえば中々後戻りはできません。
最終的には自分で決断することです。
また1社の不動産会社だけの情報では限られている為、複数の不動産会社からの情報をもらい検討することをおすすめします。
土地探しをしていると、「建築条件付き土地」というものに出会うことあり、土地を購入後に家を建てる際、「一定期間内」にあらかじめ決められた施工会社に設計・施工の契約を結ぶことです。
土地を購入後に建物で利益を取る手法ですので、住宅の間取りや仕様に加えて施工業者を自由に決められない為、注意してください。
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共有名義、境界についての土地は問題が多いケースがあるので確認する。
土地の登記簿には所有権、抵当権の人の名前が記載されています。
その権利に複数の共有名義があった場合売主の血縁関係の財産問題に巻き込まれるケースが高いです。
売買計契約には所有権、抵当権を移動する必要があり、共有名義がある場合その登録されている名前全員の承諾と押し印が必要となり、承諾されていなければいつまでも次の住宅を建設する工程に進まなくなります。
共有名義の土地購入の際は必ず不動産会社に全員の承諾されているのか確認することです。
また既に土地を取得されている方、これから土地購入する人両方にも注意してほしい確認事項として敷地の隣地境界に境界板若しくは杭が設置されているのかもトラブルの原因となっています。
境界板や杭が設置されていない場合、測量による調査を行う必要があり、またその調査費用も追加で発生します。
実際に調査した結果敷地の境界が変わることで敷地形状や面積などが異なり建築計画にも影響してしまうケースがありました。
契約前に地積測量図や現地での敷地境界板や杭の設置は行われているのか確認しましょう。
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