防火地域に建てる住宅の制限とは？調べ方や緩和措置について

防火地域と準防火地域とは？

防火地域と準防火地域とは、都市計画区域内に定められる地域です。

これらの地域内にあっては大火災を防ぐため一定規模以上の建物は、火災の発生率の高い建物の建築を制限するものです。

防火地域・準防火地域以外のエリアとは違い、対象建築物は特殊建築物の用途に該当しない建物でも一定規模以上であれば、対象となります。

つまり小規模な住宅であったとしても面積が一定規模以上であれば対象となり、防火規定の建築制限を受けることになります。

主に防火地域・準防火地域に該当する場所の特徴として以下の内容が挙げられます。

・人口密集地で駅や店舗、繁華街など火災が発生しやすい場所

・木造住宅の建物が密集していて、道路も狭いエリア

防火地域・準防火地域内の調べ方

購入する土地が防火地域または準防火地域内かどうかの調べる方法は以下の通りです。

1.売り主又は広告を担当している不動産会社に直接聞く。

2.依頼する設計事務所または施工会社に確認してもらう。

3.購入する土地の地番を基にそのエリア内の市役所（都市計画課）に確認する。

4.インターネットで購入予定の土地のエリア内の「市役所名　防火地域」で検索し閲覧地図より確認する。

以上の方法で確認することが可能ですが、都市計画図も更新することがありますので購入時若しくは、建て替えの際には最新の情報を確認するようにしましょう。

また東京都の「新たな防火規制区域」は以下のサイトから指定区域を見ることができます。

↓

新たな防火規制指定区域図

住宅を建てる際の建築制限とは？

防火地域は区域別による制限が4つに分類されており、制限基準の厳しい順序として、防火地域＞新たな防火規制区域＞準防火地域＞法22条区域となります。

これらの地域・区分ごとの建築制限は以下の通りです。

防火地域内の建築制限

新たな防火規制区域の建築制限

※新たな防火規制区域とは、木造住宅が密集して道が狭い地域が多い東京都が、防火地域・準防火地域のみでは対応しきれない為、2003年に「東京建築安全条例に基づく新たな防火規制」のことです。

準防火地域

法22条区域

法２２条区域内の規制は、以下の通りです。

・屋根を不燃材料で葺くこと。

・外壁も防煙性能のある材料を使用すること。

防火地域内に建てられる住宅とは？

防火地域の4つに分類による区域別建築制限について冒頭により解説した通り、住宅を建てるためには以下の条件を理解しなければなりません。

耐火建築物とは？

建築基準法で定められた以下の条件を満たした建物のことです。

1.主要構造部（床・壁・柱・梁・屋根・階段など）が耐火構造であるもの又は耐火性能検証法もしくは、国土交通大臣の認定などによって火災が終了するまで耐えられることが確認されたもの。

2.外壁の開口部で延焼のおそれがある部分に防火設備（防火戸・防火窓）とすること。

上記の条件で耐火構造というのは、鉄筋コンクリート若しくは耐火被覆した鉄骨造のことをいいます。

木造の場合、主要構造部に耐火性能の高い不燃材料で覆い、煙の滞留時間を確保する為、天井を高くするなど耐火性能検証法によって確認する必要があります。

耐火性能検証法など専門的知識が必要なため、工程や審査期間が増加し一般的な木造よりも工期が長くなる場合が多いので余裕を持った工期にしておいたほうがいいでしょう。

この法律は、火災が生じた場合に人が避難に必要な時間まで倒壊しないよう耐火性能のある建物にするという基準のことです。

国内でも近年、「省エネ住宅　ZEH（通称ゼッチ）」のという年間の空調設備や照明器具などの消費エネルギー量の収支をゼロにする住宅を増やすことを目標として政策に力を注いでいます。

これらの基準を満たす為には、屋根裏・天井、外壁、床などに断熱材を充填する必要があります。

延焼ライン内に建てる住宅の場合、断熱材にも不燃性能が有る材料が求められることがあります。

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準耐火建築物とは？

建築基準法で定められた以下の条件を満たした建物のことです。

1.主要構造部（床・壁・柱・梁・屋根・階段など）が準耐火構造であるもの又は準耐火性能基準に適合する構造もしくは、国土交通大臣の認定を受けたもの。

2.外壁の開口部で延焼のおそれがある部分に防火設備（防火戸・防火窓）とすること。

上記の条件で準耐火構造というのは、耐火構造よりも制限が緩く、材料も部分的に不燃材料よりも劣る準不燃材料でも基準を満たすことが可能です。

地域の都市計画上、人が避難に必要とする時間が短くてすむ場合などに適用されています。

ちなみに、住宅金融支援機関が定めた「省令準耐火構造」という基準がありますが、これは防火地域、準防火地域と関連性はありません。

建築基準法の緩和措置とは？

防火上の建築制限は一般住宅と比べて厳しく規制されていますが、その他の規制で以下の緩和制限があります。

1.防火地域内でかつ耐火建築物の場合建蔽率が緩和される。

2.容積率や高さ制限も緩和される場合がある。

3.準防火地域でも10％は緩和される。

設計計画上の注意点として、建蔽率の緩和があることから隣の家も敷地いっぱいに建てられるのでプライバシーに配慮した家作りが求められます。

購入する土地によって設計方法が変化する為、事前に土地の特徴を知ることが大切です。

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その後、比較検討して気に入ったハウスメーカーと契約し家の設計から完成引き渡し後、入居するという流れとなります。

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