土地の上に建物を建築するには、購入している土地が道路に接している必要があります。
ただし、「道路」と言われても、その種類は多くあり、建物を計画する上で最も影響する大切な知識です。
土地に建物を建てることができるかどうかでその土地の価値は大きく変わりますから、道路にどのような種類があるのかしっかりと理解しておきたいものです。
これから説明に使用する建築用語の略語
法第〇〇条 → 建築基準法第〇〇条
土地購入前になぜ道路を確認する必要があるのか？
まず、なぜ道路の調査が大切なのか触れておきたいと思います。
法第43条1項には「建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない」との規定があります。
これは「接道義務」と言われるもので、この条件を満たしていない土地は建築不可という扱いとなります。
ただし、道路といっても様々な種類があり建物を建てる条件としては、法第42条に定められている道路に接道しなければなりません。
| 建築可能な土地の例 | 建築不可の土地の例 |
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※補足説明
接道義務は都市計画区域又は準都市計画区域内の建築物の築造にかかる規定であり、都市計画区域外（都市計画が決定されていない区域）では接道義務はありません。
これは道路が防災活動や避難活動の手段となり、また道路が採光・通風の確保等、生活をする上で重要な役割を担っていることに起因します。
都市計画区域内外の確認は各市町村での都市計画課、位置指定道路は建築指導課等で調べることもできます。また行政によってはネット上で公開しているところもあります。
法第42条の道路種類について
法第43条1項の接道義務として法第42条の規定で定める道路は大きくわけて10種類あり内容については下記の表によって区分されています。
| 法令 | 呼称 | 内容 |
| 法４２条１項 | １号道路 | 国道、県道、市道などの道路法の道路（高速自動車国道も含む） |
| 法４２条１項 | ２号道路（開発道路） | 開発道路、開発許可などにより築造された道路 |
| 法４２条１項 | ３号道路（既存道路） | 法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m以上の道路 |
| 法４２条１項 | ４号道路（計画道路） | 事業執行が予定され特定行政庁が認めた道路 |
| 法４２条１項 | ５号道路（位置指定道路） | 道路位置指定による道路 |
| 法４２条 | ２項道路 | 建基法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した4m未満の道路 |
| 法４２条 | ３項道路 | 土地の状況により4m未満で指定された道 |
| 法４２条 | ４項道路 | 6m区域内の特定行政庁が認めた道 |
| 法４２条 | ５項道路 | 6m区域指定時に現存していた道で幅員4m未満の道 |
| 法４２条 | ６項道路 | 幅員1.8m未満の2項道路呼称 |
法４２条１項１号道路（道路法による道路）についての注意点。
道路法の道路とは高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道と定義していおり、一般的に公道や市道とも呼ばれます。
ここでの注意点は道路幅が４ｍ以上あるかどうかの確認以外にもう一つ確認しておきたいことがあります。
自動車だけが交通利用している道路（高速自動車国道のこと）は建築基準法43条１項の接道義務の対象外ということです。
法４２条２項道路についての注意点
今まで住宅設計計画の中で特に問題になったのが２項道路です。
接道義務に該当する道路は4ｍ以上の道路ばかりではありません。
昔からある道には幅員1.8ｍと狭いもので、4ｍ未満の道路で唯一建築が可能な道路が建築基準法第42条2項の道路です。
通称2項道路と呼ばれています。
実際に建築は可能ですが、新築を建てる際に４ｍ未満の道路は４ｍとなるように敷地の一部をセットバックして道路として使用するという条件付きで建てられる法律です。
しかし既存の道路を中心からそれぞれ２ｍずつセットバックする必要があるため、向かえの家が昔からある家で新築を建てる予定がなければ家が完成しても幅が4ｍが確保できないまま新居生活することになります。
最終的には４ｍになる道路ではありますが、向かえの建物がいつ建て替えを行うかわからない為、それまでは４ｍ以下の道路から車の出入りをすることになります。
| 2項道路セットバックの参考図 |
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道路の幅や用途地域の種類によって建物の高さ制限が定められている。
道路の種類についても重要ですが土地と接している道路幅にも目を向ける必要があります。
法的には最低道路幅が4ｍ以上であれば建築可能なので問題ありませんが、用途地域や道路幅によって建築可能な高さ制限が定めれております。
用途地域とは都市計画法の地区計画の一つで全13種類の用途地区が住居、商業、工業地区などそれぞれ市街地の土地利用を定めたルールのことです。
建築基準法によって定められた道路斜線の勾配は住居系では1.25、商業系・工業系（非住居系）では1.5となっております。
道路高さの算定方法は下記によって定められています。
住居系の用途地域の場合 → 高さ（ｈ）＝1.25×道路幅（L）
非住居系の用途地域の場合 →高さ（ｈ）＝1.25×道路幅（L）
具体的な計算例として道路幅が4ｍで用途地域が住居系の場合
1.25×4＝5ｍとなり建築可能な高さが5ｍとなります。
この数値はあくまでも道路と接道している敷地境界いっぱいまで建築を計画した場合であり、計画する建物が敷地境界線からセットバックすればもっと高い建物が建築可能となります。
また道路が２つ以上接している角地などはそれぞれの道路幅の大きい幅の2倍（35ｍ）以内の範囲であれば大きい道路幅を採用し、高さを緩和する方法もあります。
注意点として用途地域が第１種・第２種低層住居専用地域内の場合は絶対高さが10ｍまたは12ｍと定めれており、道路斜線制限が仮に計算上10ｍまたは12ｍ以上高さが可能であった場合でも絶対高さの基準以内の高さまでしか建築できません。
図解によって詳しく説明した記事 ↓
まとめ
土地の調査漏れで一番問題となるのが道路の調査です。
建築基準法の道路は複雑で初心者には分かりづらいのではないでしょうか。
最も問題なのは不動産を扱う者の中でも、理解していないまま実務をこなしている人も多く売買契約時重要事項説明がなく、知らないまま契約されている方もいるかもしれません。
接道義務を満たしていなければ、既存建物が建った敷地であっても再建築は不可能な土地となってしまい大きく価値は減少することとなりますので購入する際は十分な注意が必要です。
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