不動産購入前に知っておくべき建蔽率・容積率とは？

土地の購入またはこれから住宅を計画する人は、建蔽率・容積率について理解しておかないと、自分の希望に沿ったマイホームが建てられないことがあります。

なぜ建ぺい率・容積率を重要視するのかというと、建築基準法によって定めれており、各市町村の役所で用途地域というものが都市計画図によって定めれています。

用途地域とは建築基準法により定めた都市計画区域内に建築するものは各区域によって指定された用途以外は建築してはいけいないという国が定めたルールのことで、住宅が建てられない区域もあります。

基本的に不動産業者からもらうチラシや行政によってはインターネットに記載・公開されていることもありますが、広告内容の内容に誤りがないかどうか確認したい方は各市役所の都市計画課に電話で問い合わせることも可能です。

不動産購入前に押さえてほしい要点をまとめて解説していきます。

建蔽率とは？

「この敷地面積に対しては、この広さまたは建物面積までの建築可能ですよ」 という指標を示すものです。

建蔽率の確認例として、例えば不動産広告で建蔽率50％と記載されているとしたら

購入する敷地面積100㎡の場合→100㎡×0.5（建蔽率50％）＝50㎡までは建築が可能ということを示します。

建ぺい率の計算は下記方法となります。

建ぺい率 ＝ 実際に計画した建築面積 ÷購入した敷地面積 × 100

計算に使う建築面積の考え方としましては、建物を上から見下ろした時の面積のことを指し、建築用語では「水平投影面積」と呼びます。

つまり、各階で建築面積がそれぞれ異なる面積の場合、広い方を採用して計算します。

建蔽率の規制は、隣の建物同士を密接させずにそれぞれ建物毎に採光や風通しを最低限確保するための理由などが考えられます。

建築面積に算入しない面積とは？

建築面積についての算定基準は建築基準法施行例第2条第1項第二号によって定めらています。

土地を購入または建蔽率を算定する際に必要な知識になりますので覚えておきましょう。

建築面積に算入する条件

・建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積。

・地階で地盤面上1ｍを超える部分は算入しない。

建築面積に算入しない条件

・軒、庇やバルコニーなど外気に開放されているものは、先端から１ｍまでは面積算定しない

・地階で地盤面上1ｍ以下はの部分は算入しない。

・1ｍ以下の軒や庇（バルコニーも含む）等はすべて算入しない。

・国土交通大臣が指定する「開放性が高い部分」は端から水平距離1ｍ以内の部分は算入しない。

建蔽率の緩和について

建ぺい率制限には下記の特定の条件を満たせば緩和できる基準もあります。

①.防火地域内に耐火建築物を建築する場合は、建ぺい率が10%緩和（加算）されます。

②.角地に2本の道路に接してある土地は、角地扱いとみなし建ぺい率が10%緩和されます。ただし、角地緩和の条件として敷地の外周の1/3以上接道している事かつ、角の角度が120度以下など規定を守る必要があります。

上記の①,②両方満たしている場合、元々建蔽率50％として規定されている土地に対して+20％緩和される為、建蔽率70％となります。

容積率とは？

「敷地の面積と、建物の延べ床面積（各階の合計面積）の割合」 のことを示し、各地域や地区によって制限があります。

容積率の計算は下記方法となります。

容積率 ＝ 延べ床面積（各階の床面積の総合計） ÷ 敷地面積 × 100

考え方の注意点として「建築面積とは別々の基準なので、建築面積を抑えた面積部分を延床面積に加算する」ということは、残念ながら通じません。

容積率にも制限されてしまう理由として挙げられることは、周辺が低層住宅の建物があるエリアに高層ビルが建築されたとしたら、近隣の住宅の日当たりが悪く風が通らないなど、住みにくい環境になることが考えられます。

このように公共施設とのバランスを保つ居住環境の保護する目的から都市計画で「容積率」が定められています。

延べ面積に算入しない面積とは？

延べ面積についての算定基準は建築基準法施行例第2条第1項第四号によって定めらています。

除外規定により算入しなくてもよい部分は下記の表によりまとめました。

接道している道路幅によって建物容積率は変わる？

容積率の場合には「前面道路制限」という基準があります。

容積率の前面道路制限敷地に面している道路の幅が12ｍ未満の場合、その幅員に定数（住居系の地域は０.４、非住居系の地域は０.６など、用途地域によって制限がある）をかけた数字の方が都市計画の用途地域で定められた容積率より小さければ、その数字が容積率の上限になります。

具体的な例を出してみましょう。
条件１：容積率の上限が２００%に指定している土地
条件２：道路の幅4mに接道している土地の場合は定数は０.４。

この条件での土地の容積率についての計算は、道路幅４ｍ ×０.４ × １００ = １６０％となります。

簡単に言うと、「通常の容積率２００%まで建築可能だが、この土地の道路条件により１６０%以下までにしなさい」という規制に従わなければならないため全面道路の関係性には十分な注意が必要です。

建ぺい率と容積率は、用途地域によって制限がある

建ぺい率と容積率の上限は、各市町村によって「用途地域」という区域ごとに指定されいます。
用途地域は各種類ごとに、建築可能な建物の種類や規模と建ぺい率・容積率の上限が下記によって定められています。

用途地域で注意してほしいポイント

・工業専用地域は住宅は建てられない。

・低層住居地域は都市計画法によって絶対高さ制限が定められており、建物高さが10ｍまたは12ｍ（3～4階）までしか建てられないこと。

・地域よって建蔽率が30％、容積率が50％と建築するには厳しい場所がある。

用途地域に伴って下記の建築基準法にも影響しています。

・採光補正係数（建築基準法施行令第20条第２項）

・道路高さ制限（建築基準法56条1項一号）

・隣地高さ制限（建築基準法56条1項二号）

・北側高さ制限（建築基準法56条1項三号）

・日影による中高層建築物の高さ制限（建築基準法56条の2、法別表第４）

上記に関する説明記事　→　《建築基準法　高さ制限》家作りに失敗しない為のポイント

２つ以上用途地域がまたがる土地の制限について

購入する土地で２つ以上用途地域をまたがる場合があります。

例えば、敷地の半分の面積が近隣商業地域内で残りの半分が第一種住居地域内のように制限の異なる場合、それぞれの地域等の建蔽率・容積率の限度に敷地の各部分の面積を乗じて得たものを合計して求めた数値となります。

※まとめ（補足説明）

購入前に押えてほしいポイント

1.用途地域は、建ぺい率・容積率と同様、区域ごとに見やすく色分けされた都市計画図がインターネットで公開されている所もあり、各市役所の都市計画課に電話することで、確認できる。

2.土地が広さや価格が高額だから大きな住宅を建てられるというわけではなく、建築可能な建物の規模は、建ぺい率・容積率によって厳しく制限されていること。

3.用途地域にはそれぞれ建築可能な地域・地区が定められており、どんな建物が建てられるのかを把握する。

4.建蔽率・容積率はそれぞれ接道されている道路の条件によって緩和措置や不利な制限がある。

5.２つ以上の用途がまたがる土地の場合の建蔽率・容積率はそれぞれの地域等の限度に敷地の各部分の面積を乗じて得たものを合計して求めた数値となる。

以上が今回知ってほしい内容です。自分に合った土地を探すために活用してください。