注文住宅の予算の正しい決め方とは？
購入する予算を決める判断として、現在の年収、貯金額、家庭の必要生活資金状況に合わせて慎重に検討することが大切です。
正しく判断する為には、以下の項目をそれぞれ検討する必要があります。
・自分の年収に対して住宅ローンの借り入れと返済可能額はどのくらいか。
・住宅資金の頭金（現金手持ち額）は建築全体費用の２割から3割程度貯蓄しているか。
・建設費用の限度額がいくらまでで、その範囲内が相場目安に近いのか。
・土地から購入する場合、土地の購入費と建物の購入費の割合や優先順位を決めておく。
・購入後建物劣化による維持メンテナンス費の貯蓄可能額を把握しておく。
これらの項目を一つずつ家族と慎重に話し合い、決めていくことでお互いの優先順位や希望する住宅の要望が明確になってきます。
また、話し合いで決まった内容は必ずメモしておくとよいでしょう。
算定する目安として、「住宅金融支援機構のフラット35利用者調査報告書」により、建設費用の相場額・住宅ローンの借入額・借入返済額・諸費用などデータ結果が明らかになっております。
この基準の全国平均相場を参考にした算定例に当てはめてみて、購入予算を決めることがマイホーム計画の第一歩となります。
注文住宅の建設費用相場の場合（土地は既に所有）
住宅購入の予算限度額は、「年収×年収の倍率6.5倍+自己資金ー諸費用」で決まります。
算定例
300万円（年収）×6.5倍+300万円（自己資金）ー諸費用（10％）＝2025万円
300万円（自己資金）ー2025万円×20％＝－105万円（必要手持ち金不足額）
2025万円ー105万円＝1920万円（建設費用）
算定した結果1920万円が住宅購入の予算限度額となります。
この基準は以下のフラット35利用者調査報告書（2019年統計データ情報）を参考に当てはめた予算額です。
・建設費用相場額は、全国平均で延床面積：125.1㎡（38.4坪）、約3400万円（建物のみ）
・住宅ローンの借入額は全国平均で自分の年収の6.5倍。
・住宅ローンの借入返済額は全国平均で年収の約20％（月額9万3千）。
・手持ち金（自己資金）は全国平均で建設費用に対して約20％。
・その他建築関連に掛かる諸費用が約10％（建設費用に対して）
算定結果から購入する家の条件がほぼ決まる。
上記の算定例による結果が1920万円予算限度額となっていることから、建設費用相場額（全国平均）約3400万円よりも大きく下回っています。
住宅購入する広さを全国平均で延床面積：125.1㎡（38.4坪）を基準に坪単価として換算すると1920万円÷38.4坪＝50万円という結果からローコスト住宅にする必要があります。
この結果から、住宅購入の選択可能な条件は以下の項目が挙げられます。
1.比較する施工業者はローコスト住宅専門のハウスメーカー若しくは工務店に依頼する。
2.一定期間貯蓄し手持ち金を増額した後、ローコスト住宅以外の住宅を購入できるようにする。
3.住宅の平均広さ38.4坪よりも面積を小さくした間取りでコストを抑える。
近年ローコスト住宅でも間取りや住宅性能の品質を下げずに販売されている施工会社も多くあります。関連記事はこちら ↓
ローコスト住宅で後悔した事例と失敗しない為の対策ポイント
土地購入+注文住宅の建設費用相場の場合
住宅購入の予算限度額は、「年収×年収の倍率7.3倍+自己資金ー土地購入費ー諸費用」で決まります。
算定例
400万円（年収）×7.3倍+500万円（自己資金）ー1320万円（土地購入費）ー諸費用（10％）＝1890万円
500万円（自己資金）ー1890万円×10％＝311万円（+なので必要手持ち金不足額は無し）
よって1890万円が住宅購入の予算限度額となります。
この基準は以下のフラット35利用者調査報告書（2019年統計データ情報）を参考に当てはめた予算額です。
・建設費用相場額は、全国平均で延床面積：34坪、約2800万円（建物のみ）
・土地購入相場額は、全国平均で敷地面積：220.8㎡で費用が1320万円で購入している。
・住宅ローンの借入額は自分の年収の7.3倍。
・住宅ローンの借入返済額は全国平均で年収の約24％（月額11万７千円）
・手持ち金は全国平均で建設費用に対して約10％。
・その他建築関連に掛かる諸費用が約10％（建設費用に対して）
予算設定に失敗しない為の4つのポイント
購入予算額を決める上で最も重要なことは、資金の調達と必要資金の支払いが計画通りに進められるかどうかです。
予算設定に失敗しない方法として、以下の４つの項目を抑えておく必要があります。
自分の年収に応じた住宅ローンの借り入れ可能額を把握する。
まずは自分の年収に応じた借り入れ可能額や返済額を把握しなければなりません。
無料で年収や毎月の返済額に合せて住宅ローン返済シュミレーションを行うサービスは、数多くあります。
実際の金利に応じた借入れ額又は返済額を細かく把握したい人は利用すると良いでしょう。
以下の表は、冒頭で説明した「住宅金融支援機構のフラット35利用者調査報告書（2019年統計データ情報）」の全国平均を参考に借入限度額、毎月の返済額をまとめたものです。
| 注文住宅購入のみ（土地は既に所有している場合） | ||
| 年収 | 毎月の返済額（返済期間35年） | 借入限度額（年収の6.5倍） |
| 400万円 | 61905円（18.57％） | 2600 |
| 500万円 | 77380円（18.57％） | 3250 |
| 600万円 | 92857円（18.57％） | 3900 |
| 800万円 | 123810円（18.57％） | 5200 |
殆どの人が建設費用相場額全国平均で延床面積：125.1㎡（38.4坪）、約3400万円（建物のみ）で購入しています。
上記の年収に応じた借入限度額で資金が不足していると判断した場合、頭金の貯蓄を増額し調整する方法や親からの支援で補うなど選択する方法は豊富にあります。
また無理をした借入れをした場合、月々の返済額が高額となり購入後の生活が苦しくなります。
時間をかけてでもご家族で話し合い慎重に決断するようにしましょう。
住宅資金の頭金（現金手持ち額）がなぜ２割から3割必要なのか。
注文住宅を購入する場合、建設費用以外にも支払いが発生します。
一般的な頭金として建設費用の2割～3割必要な理由は以下の通りです。
・建設期間中に掛かる固定資産税や住宅ローンの借入返済による支払うため。
・金融機関との住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）や建設業者との工事請負契約書の手続きに発生する手数料・税金を支払う為。
・土地から購入する場合、売買契約締結時に支払う手付金を支払うため。
・引越しに掛かる費用、家具・家電・カーテンなどのに掛かる費用を支払うため。
これらの費用をまとめて「諸費用」といいます。
合せて知っておきたい人は以下の記事を参考にしてください↓
住宅購入の諸費用とは？準備しておく現金とその他に掛かる費用
建設費用に掛かる工事内訳と土地の条件によって決まる追加工事
注文住宅にかかる全体費用の内訳として、以下の項目が挙げられます。
1.土地購入費（実家の建て替え又は相続などで既に土地を持っている人以外の場合）
2.建築本体工事費用（建物本体に直接関係する工事費用）
3.別途工事費用（土地の状況又は建物本体とは別にかかる工事費用）
4.諸経費（住宅購入する際に発生する申請費、税金、住宅ローン手数料、引越し費用など）
マイホーム資金計画の失敗する例として挙げられるのは、「建築本体工事費用+諸費用」が全体予算にかかる費用と判断する場合が多いことです。
土地状況によって建物本体工事とは別に工事費用が発生することもあります。
例えば、既にある実家を解体する費用、地盤が軟弱だった場合に発生する費用、土質調査・測量費、庭や外回りの外構工事などによるものです。
費用についてそれぞれ説明した記事はこちら↓
解体費用の費用とは？相場額や内訳、費用を抑えるポイントとは？
依頼先の業者に建設着工から引渡しするまでの支払い方法を把握する。
注文住宅は建売住宅や新築マンションのように素手に完成した建物を売買で購入する方法と異なり、自由に間取りや設備を決め、建設し完成引渡しを行う購入方法です。
そのため、建設期間中に発生する中間資金または土地を購入する場合の中間資金が必要になります。
金融機関によって「つなぎ融資」というものを対応している機関もありますが、対応していない金融機関と取引した場合、中間資金が支払えず、計画自体が白紙撤回ということもあります。
まだつなぎ融資について知らない人は以下の記事を確認し、事前に理解しておきましょう。
↓
予算オーバーした場合の対処法
注文住宅を計画している際に、土地の状況に応じた追加工事費用や設備・建築材料のグレードなどで予算をオーバーしてしまう場合があります。
このような場合、予算限度を最も優先し、間取りの調整による面積の縮小や設備などのグレードを下げるなどで予算を削る必要があります。
予算を削る項目も事前にご家族と優先順位をつけるとよいでしょう。
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