家は人によっては一生に一度限りの高額な買い物です。準備しなければいけない必要資金が大きいことから、ローンを利用する人は多くいます。
住宅ローンを利用する方は、事前にローンの審査基準をしっかり理解しておくことで、審査に通りやすくなります。
いざローンを組むときに慌てないためにも、自分の借り入れ限度額や審査基準・流れ・必要書類など把握しておくことは大切です。
住宅ローンの審査基準の項目と流れ
一般的な審査の流れ
住宅ローン審査の一般的な流れは以下の1～3の順番通りで進みます。
- 「金融機関の事前審査・申込（3～4日程度）」
- 「保証会社に正式な申し込み・本審査（1～3週間程度）」
- 「審査合格後、住宅ローン契約」
事前審査は3～4日程度で終わるのが普通で、早いところだと１日で結果が出ることもあります。
事前審査の審査基準と必要書類について
事前審査では、借り手の返済能力が調べられ、以下の審査基準や必要書類などから、融資可能かどうか判断されます。
| 審査基準項目 | 必要書類 |
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本審査の審査基準と必要書類について
本審査は、必要な提出書類がさらに増え、細部まで確認されます。
一般的な審査基準項目や必要書類は以下の通りです。
| 審査基準項目 | 必要書類 |
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事前審査の申告内容に誤りがあると、本審査に落とされる危険性が高くなります。
審査に通る為の5つの基準
住宅ローンの審査に通る為に押さえておきたい基準は以下の通リです。
| 審査基準項目 | 内容 |
| 1.健康状態 | 金融機関では団体信用生命保険に加入する条件が殆どで、疾病などがある人は加入できない場合審査につまずいてしまうことになります。 |
| 2.年齢と勤続年数 | 30年など長期の返済期間の借り入れする場合、完済するまでの年齢と収入の安定性を確認する為勤続年数を重要視します。
国土交通省の調査結果では「完済時年齢が80歳未満かつ借入時の年齢が30代から」が判断の分かれ目となります。 また勤続年数は3年以上が収入の信用を得る判断の目安とされています。 |
| 3.物件の担保評価 | 住宅ローンの返済が滞った場合に備えて購入する物件、若しくは既に所有している不動産物件を抵当権という担保として設定することがあります。
これは利用者が万が一返済不能となった場合、金融機関が物件を競売にかけローンの債務の回収に充てることができる為、価値が高い物件程審査に有利になります。 |
| 4.返済負担率 | 住宅金融支援機構の調査データによると、一般的な返済負担率は約20～25％以下が審査に通過する判断とされています。
この数値より高くなる場合、滞納の確率が高いと判断され落とされる場合があります。 |
| 5.個人信用情報 | 個人信用情報とは、過去にクレジットカードやローンに関する記録したものです。
過去に返済遅延を起こしていた場合、審査で不利となります。 以下のサイトは個人信用情報を登録管理している機関です。 事前に確認したい方は参考にしてみてください。 |
特に「前年度年収」「勤続年数」は、銀行にとって住宅ローンを貸す人の返済能力を測る重要な指標となります。
国土交通省調べ「 民間住宅ローンの実態に関する調査（令和4年度） 」によると、「勤続年数」93.2％、「年収」92.9％、「雇用形態」は71.6％と各銀行が融資の際に重要視しています。
また、給与所得者の年収、勤続年数の条件は各金融機関ごとに違いがあるようです。
独自に調査しまとめた一覧表を以下の通り紹介しますので参考にしてみてください。
| 銀行名（ネット銀行） | 給与所得者 | |
| 勤続年数 | （前年度）年収 | |
| au自分銀行 | ― | 200万円以上 |
| PayPay銀行 | ― | 200万円以上 |
| ソニー銀行 | ― | 400万円以上 |
| 楽天銀行 | ― | 400万円以上 |
| イオン銀行 | 6カ月以上 | 100万円以上 |
| SBI新生銀行 | 2年以上（契約社員もOK） | 300万円以上 |
| ARUHI | ー | 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下 |
| SBIマネープラザ | ― | ― |
| 住信SBIネット銀行 | 安定かつ継続した収入がある人 | |
| ※上記の基準は、申込時に必要な「最低限の基準」です。クリアできているからといって必ず満額で借りられるわけではないので注意してください。
※「－」は約款に記載されていない。 |
||
| 銀行名（大手銀行） | 給与所得者 | |
| 勤続年数 | （前年度）年収 | |
| みずほ銀行 | 安定した収入がある人 | |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 3年以上 | ― |
| 三井住友銀行 | ― | ― |
| りそな銀行 | 1年以上 | 100万円以上 |
| 三菱UFJ信託銀行 | 1年以上 | ― |
| 三井住友信託銀行 | 安定した年収が見込まれる人 | |
| ろうきん | 1年以上 | 150万円以上 |
| JAバンク | 1年以上 | 150万円以上 |
| ※「－」は約款に記載されていないため要問合せ。 | ||
家を買える年収はどのくらい必要？
自分の年収に応じた借り入れ可能額や返済額を把握しなければなりません。
実際の金利に応じた借入れ額又は返済額を細かく把握したい人は利用すると良いでしょう。
以下の表は、全国平均借入限度額、毎月の返済額をまとめたものです。
| 注文住宅購入のみ（土地は既に所有している場合） | ||
| 年収 | 毎月の返済額（返済期間35年） | 借入限度額（年収の6.5倍） |
| 300万円 | 46429円（18.57％） | 1950万円 |
| 400万円 | 61905円（18.57％） | 2600万円 |
| 500万円 | 77380円（18.57％） | 3250万円 |
| 600万円 | 92857円（18.57％） | 3900万円 |
| 800万円 | 123810円（18.57％） | 5200万円 |
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上記の年収に応じた借入限度額で資金が不足していると判断した場合、頭金の貯蓄を増額し調整する方法や親からの支援で補うなど選択する方法は豊富にあります。
また毎月の返済額が年収の約20％を超えてしまうと、購入後の生活費が苦しくなるそうです。
時間をかけてでもご家族で話し合い慎重に決断するようにしましょう。
住宅資金の頭金（現金手持ち額）がなぜ２割から3割必要なのか。
住宅を購入する場合、建設費用以外にも支払いが発生する為、一般的な頭金として建設費用の2割～3割必要です。
また、頭金の使い道（内訳）は以下の一覧表の通りです。
新しく土地や住宅を購入する場合（建物以外に掛かる費用の内訳）
| 不動産を購入する際に支払う手付金 | 一般的な相場金額として「土地・建物販売価格の５％から10％」で、法律上20％を超える額の手付金は禁じられている。 |
| 諸費用（本体価格費用に対して約10％） | ・引越し代（1回分） |
| ・住宅ローン申請手数料、団体信用生命保険料 | |
| ・登記費用、印紙代 | |
| ・固定資産税、不動産所得税 | |
| ・火災保険料 | |
| 別途工事費用（土地の条件によって金額は変動する） | ・外構工事 |
| ・家具やエアコン・カーテン取付費 |
予算の相場に応じて建物の広さや価格の調整をシュミレーションに興味がある人は以下の記事を参考にして見てください。 ↓
金融機関と事前に確認しておく注意点とは？
住宅ローンを借りる際に必ず事前に確認しておく項目は以下の通りです。
どの金利タイプなのか？
住宅ローンは以下の2つのタイプがあります。
- 「変動金利タイプ」は、金融情勢の変化に伴い返済の途中でも定期的に借入金利が変動する
- 「固定金利タイプ」は、借入時に金利が固定している為、返済期間全体の返済計画が確定している。
また、固定金利タイプには、「固定金利期間選択型」があります。
「固定金利期間選択型」とは、最初の契約時に2年、3年、5年、10年などの期間を選び、その期間の金利を固定する返済方法。
選んだ金利タイプによって今後の返済額が変わる為、非常に重要な選択となりますので、どの金利タイプ（変動金利、固定金利、固定金利期間選択型）なのかを事前に確認しておきましょう。
ローンの手数料がどのくらい掛かるか？
ローンを組む際に融資事務手数料があります。
金融機関によって手数料の金額は異なりますので複数の金融機関を比較することをお勧めします。
つなぎ融資による支払いが可能か？
土地購入や注文住宅を購入する場合、建物建設期間中の中間払いが必要になります。
その場合、つなぎ融資による支払いが必要ですが、契約する金融機関によって対応していないことがあります。
つなぎ融資とは、注文住宅のような建設業者と請負契約を交わして工事着手から完成・引き渡しまでの期間に発生する中間支払いをローンによる融資で業者に支払うことをいいます。
事前に担当者と確認し、できない場合は契約するハウスメーカーや工務店などの施工会社と支払い方法について調整する必要があります。
支払いについて合わせて知っておきたい関連記事 ↓
保証人が必要になるケースもある。
通常、保証人は住宅ローンでは不要ですが、以下のような条件に該当すると連帯保証人が必要になる事もあります。
１.ペアローンか収入合算でローンを組む場合。
２.複数の名義でローンを組む場合。
３.勤続年数や収入などの審査内容が良くない場合。
４.自営業者の場合。
連帯保証人とは、債務者よりも先に借金返済の請求をされても文句を言えず、債務者に多額の資産があった場合でも、代わりに借金返済をしなければいけないという立場になります。
連帯保証人になると、いざという時の借金返済義務があるのはもちろんですが、自分が融資を受ける時に、住宅ローン審査で不利に働くことがあります。
限度額まで住宅ローンの借り入れをするリスク
住宅ローンの審査が通過すれば、借り入れ限度額までお金を借りることができます。
適正とされる返済額よりもオーバーした支払いをしなければいけなくなる場合があり、将来の家計に対する危険が高まる可能性もあるので注意が必要です。
たとえば、収入に対して返済額が大きな負担となれば、毎月の生活費が苦しくなるといった危険が生じます。
また、住宅購入後に支払うお金は住宅ローンの返済だけではなく、いざというときに加入しておく火災保険や地震保険の保険料や所有する土地や家に対する固定資産税も毎年納め続ける必要があり、必ずかかるものです。
さらに、年数が経つと自然の天候により、家のいろいろな場所に劣化や故障が発生することもあり、維持管理や修繕費も確保しておく必要があります。
住宅ローンの返済に気を取られているとそれ以外の支払いができなくなったり、月々のローン返済が払えなくなる危険もあるため、気をつけてください。
住宅ローンで十分に借りられない場合の対策は？
自分の年収に対する具体的な適正金額の数字を知ってしまうと、家の購入が難しいと感じる人もいることでしょう。
年収が低いため住宅ローンを十分に借りられなかった場合の対策として、以下の方法が挙げられます。
- 少しずつでも貯金して頭金を増やし、融資で支払う部分を減らしてその分現金を多く用意する。
- しばらくの間2人で共働きして収入が増えた分貯金する。
- 家計を見直して、無駄は出費がないかを再確認し日々の生活で不必要なものを無くして節約を行う。
- ローコスト住宅、または中古物件など安い物件を検討してみる。
住宅ローン審査に落ちてしまったという場合は、何が原因で落とされたのか、精査することが重要です。
たとえば税金滞納しているか他に多額のローンをかかえていないか？などです。
ここでに落ちたけど、別の銀行に申し込めばいいという考えでは、また落ちてしまう可能性があります。
もう一度審査内容の見直しと住宅に求める条件整理など金額を調整する期間も必要だとおもいます。
まとめ
住宅ローンを組む際の注意点は不足するローンの対策として貯金を挙げましたが、お金が貯まっても家の購入時には他にも費用が発生する為、全てを頭金を使わないように注意しなければいけません。
また、その後の生活が苦しくなってしまっては、せっかく家を手に入れても意味がないため、予備資金も準備しておく必要があります。
住宅ローンを組む際には、返済について曖昧な把握のままで進めてしまうと後戻りできず、お金を浪費することがあります。
自分のローン返済のシミュレーションをしておくことも重要です。
また、返済中に出産や教育費が増えたり、収入が減少するなど生活資金の変化が起きる可能性もあります。
今現在だけではなく、将来的に返済し続けられることも考慮してローンを組むことも重要です。
毎月の返済額をちゃんと把握し、将来の返済リスクをなくすためにも、長期的な資金計画を立てておくとよいでしょう。
金利を安くする方法として、フラット35Sという金利優遇措置があります。
登録評価機関からの適用基準に該当する住宅性能（長期優良住宅、低炭素住宅など）のいずれかを満たすことで、通常の金利よりも-0.25％減になります。
住宅の性能を高くかつ、費用を抑えたい人は以下の記事をみることをお勧めします。↓
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