不動産を取得した人は、固定資産税を支払う義務があります。
その税額の基となるのが「固定資産評価額」で、登録免許税、都市計画税や不動産取得税などの税金を計算する際の基準になっています。
今回は建物の条件によって税金が軽減される特例について説明していきます。
固定資産税評価額で税金が軽減される特例
固定資産税
「固定資産税 ＝ 固定資産税評価額（課税標準額）× 1.4％」によって算定されます。
※市町村によっては税率が異なる場合もあります。
固定資産税は、毎年1月1日に家や土地、など不動産を持っている人は、固定資産課税台帳に登録され、土地や家など査定した固定資産価格をもとに算出され、その固定資産（不動産）がある地域の市町村に対して支払います。
納税通知書は、たいていは毎年３～５月ごろに納税通知書が送られてきます。
住宅を計画する上で面積や性能など軽減される特例を以下にまとめましたので、参考にしてみてください。
住宅用地（土地）
| 小規模住宅用地（200m2以下の部分） | 一般住宅用地（200m2超の部分） |
| 軽減される内容 → 固定資産税評価額が6分の1に | 軽減される内容 → 固定資産税評価額が3分の1に |
| 適用期間 → 無し | 適用期間 → 無し |
| 建物の課税床面積の10倍が上限 | 建物の課税床面積の10倍が上限 |
新築住宅の建物
| 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅 | 一般の住宅（3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅以外） |
| 軽減される内容 → 新築から5年間固定資産税が2分の1に | 軽減される内容 → 新築から3年間固定資産税が2分の1に |
| 適用期間 → 2020年（令和2年）3月31日まで | 適用期間 → 2020年（令和2年）3月31日まで |
| － | － |
認定長期優良住宅の建物
| 一般の住宅 | マンション |
| 軽減される内容 → 新築から5年間固定資産税が2分の1に | 軽減される内容 → 新築から7年間固定資産税が2分の1に |
| 適用期間 → 2022年（令和4年）3月31日まで | 適用期間 → 2022年（令和4年）3月31日まで |
| － | － |
都市計画税
計算式は以下の通りです。
都市計画税 ＝ 固定資産税評価額（課税標準額）× 0.3％
都市計画税は、都市計画法によって定める都市計画区域の内、原則として市街化区域内にある土地や家屋を持っている人が固定資産税と一緒に支払う税金として納めます。
これは、土地区画整理事業や都市計画事業に必要な工事資金として利用されています。
軽減される内容
| 住宅用地：小規模住宅用地（200m2以下の部分） | 固定資産税評価額が6分の1に |
| 住宅用地：一般住宅用地（200m2超の部分） | 固定資産税評価額が3分の1に |
不動産取得税
計算式は以下の通りです。
不動産取得税 ＝ 土地・住宅の固定資産税評価額 ×税率
税率は、下記の内容通りです。
不動産取得税の令和3年3月31日までの税率
・土地・家屋（住宅）の場合 3％
・住宅ではない家屋の場合 4％
不動産取得税は、土地を購入や、家の新築・増築・改築など不動産を取得した人に課せられる税金です。
取得方法は売買、贈与、交換などによって取得した人も対象となり、役所から送られている納税通知書が届いたときに支払います。
軽減される内容
| 宅地 | 新築住宅 |
| 軽減・控除される内容 ＜宅地の課税標準額＞ 固定資産税評価額×1／2 |
軽減・控除される内容 ＜税率＞3％ （本則・標準税率4％） ＜控除額＞1,200万円 |
| 不動産取得税＝固定資産税評価額×1／2×3％ | 不動産取得税＝（固定資産税評価額－1,200万円）×3% （価格が1,200万円未満である場合はその額） |
| ・土地の上部にある住宅が中古住宅もしくは新築住宅を取得した場合の軽減制度の条件を満たしていること | ・マイホーム・賃貸用マンションに適用 ・床面積が５０㎡以上、２４０㎡以下であること （戸建て以外の貸家住宅は1戸当たり40㎡以上） |
| 適用期間 → 取得日が2021年（令和3年）3月31日まで | 適用期間 → 取得日が2021年（令和3年）3月31日まで |
| － | 認定長期優良住宅は、控除額が1,300万円 ※2022年（令和4年）3月31日まで |
| 新築建物の土地 | 中古建物 |
| 軽減・控除される内容 ＜宅地の課税標準額＞ 固定資産税評価額 × 1／2＜税率＞3％（本則・標準税率4％） |
軽減・控除される内容 ＜税率＞ 3％（本則・標準税率4％） ＜控除額＞（東京都の場合） ・昭和60年7月1日から平成元年3月31日までのもの ⇒ ４５０万円 ・平成元年4月1日から平成9年3月31日までのもの ⇒ 1,000万円 ・平成8年4月1日以後のもの ⇒ 1,200万円 ※控除額は自治体によって金額が異なります。 |
| 不動産取得税 ＝（固定資産税評価額×１/2×３％）－控除額（下記①か②の多い金額） ①＝45,000円 ②＝（土地1m2当たりの固定資産税評価額×1／2）×（課税床面積×2（200m2限度））×3％ |
不動産取得税＝（固定資産税評価額－控除額）×3％ |
| ・「建物」の軽減の条件を満たしていること ・取得してから３年以内に建物を新築すること（土地先行取得の場合） ・土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること |
・自己の居住用又は第２の住まいとして取得したもの ・床面積が５０㎡以上、２４０㎡以下であること ・昭和57年1月1日以後に新築されたもの ・上記以前に新築したもので、一定の耐震基準に適合しているもの |
| 適用期間 → 取得日が2021年（令和3年）3月31日まで | 適用期間 → 取得日が2021年（令和3年）3月31日まで |
| － | － |
| 中古建物の土地 |
| 軽減・控除される内容 → ＜宅地の課税標準額＞ 固定資産税評価額×１／２ ：＜税率＞３％（本則・標準税率４％） |
| 不動産取得税＝（固定資産税評価額×１／２×３％）－控除額（下記AかBの多い金額） A＝４５,０００円 B＝（土地１㎡当たりの固定資産税評価額×１／２）×（課税床面積×２ （２００㎡が限度））×3％ |
| ・「建物」の要件を満たすこと ・土地を取得した日から１年以内に住宅を購入し取得すること ・借りた土地に建物を取得した場合、1年以内にその土地を購入し取得すること |
| 適用期間 → 取得日が2021年（令和3年）3月31日まで |
| － |
登録免許税
登録免許税を納める際は以下の登記をする場合です。
・建物を新築したときに所有権を登記するために行う「所有権保存登記」
・不動産を売買する際、所有権を売主から買主へ移転するときに行う「所有権移転登記」
・住宅ローンを組む場合に抵当権を設定するために行う「抵当権設定登記」
登録免許税は計算例は下記の項目となります。
所有権登記の場合 ： 固定資産税評価額 × 所定の税率
抵当権設定登記の場合 ： 債権額（住宅ローンの借入額）×所定の税率
登録免許税とは、建物や土地を登記する際にかかる税金のことです。
登録免許税が軽減される特例
| 土地の所有権移転登記の特例 | 新築住宅の所有権保存登記の特例 |
| 軽減される内容 軽減税率 1.5％ （本則 2.0％） |
軽減される内容 軽減税率 0.15％ （本則 0.4％） |
| 適用期間 → 取得日が令和3年3月31日まで | 適用期間 → 取得日が令和3年3月31日まで |
| － | ・居住するための住宅 ・新築または取得してから1年以内の登記 ・床面積が50m2以上 |
| － | ※認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合は、0.1％ （2022年（令和4年）3月31日まで） |
| 中古住宅の所有権移転登記の特例 | 抵当権の設定登記の特例 |
| 軽減される内容 軽減税率 0.3％ （本則 0.4％） |
軽減される内容 軽減税率 0.1％ （本則 0.4％） |
| 適用期間 → 取得日が令和3年3月31日まで | 適用期間 → 取得日が令和3年3月31日まで |
| ・居住するための住宅 ・取得してから1年以内の登記 ・床面積が50m2以上 ・木造など耐火建築物以外は築20年以内、マンションなどの耐火建築物は築25年以内のもの。これらに該当しない場合は、一定の耐震基準に適合するもの。 |
上記の住宅に対する条件を満たした住宅への抵当権設定であること |
| ※認定長期優良住宅の場合、集合住宅（マンションなど）は0.1％、一戸建て住宅は0.2％ ※認定低炭素住宅の場合は、0.1％ （※いずれも令和４年３月３１日まで） |
－ |
まとめ
固定資産税を軽減できる特例はマンション、中古物件、新築住宅、土地の条件など購入する内容によって異なります。
建物の固定資産税評価額を最も軽減できる対策条件としてはやはり新築住宅の延べ床面積を200㎡以下に抑えることでしょう。
さらに認定長期優良住宅や耐火構造、準耐火構造の条件を満たせば、税金を軽減することは可能ですが、性能を向上することで施工費が追加金額が発生します。
税金対策以外にも施工単価についても検討する必要はあると思います。
これから不動産を購入予定の人は上記の軽減できる特例を参考にして下さい。
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