建築条件付き土地（売建住宅）とは？

家の購入に伴い土地探しをしていると、「建築条件付き土地」というものに出会うことがあります。

建築条件付き土地とは、土地購入後以下の1から3の条件を満たす必要がある土地のことです。

1.土地を購入後に家を建てる際、あらかじめ決められた施工会社に設計・施工の契約を結ぶこと。

2.一定期間内（物件ごとに異なるが殆ど3か月以内）に売り主が指定した施工会社と工事請負契約を結ぶこと。

3.一定期間内に、家の間取り、設備や仕上げの仕様を全て決める。

土地の売買契約をしてから３か月という期間内に、施工会社と請負契約を結ぶ必要がある土地を「売建住宅」とも言われています。

土地購入から建物完成までの流れ

建築条件付き土地購入後、家が完成するまでの流れは以下の順番通りです。

1.土地売買契約を締結する。

2.指定された施工業者と、間取りや仕上げに関する設計打合せを行う。

3.施工会社と建築工事請負契約書を締結する。

4.工事着手から完成

5.引き渡し後、入居

冒頭で話しました「一定期間」とは、上記の手順1～3までの期間のことです。

定められた期間内に建築工事請負契約を結べなかった場合、土地売買契約も白紙契約となり手付金や預かり金など売主が受け取ったお金は買主に返還されます。

手付金とは、住宅またはマンションなどの売買契約を交わす際に、契約が成立したことを示す為に買主が売主に渡す金銭のことです。

一般的な相場金額として「売買代金の５％から10％」で、法律上20％を超える額の手付金は禁じられております。

また、買主又は売主が契約解除を申し出た場合、損害賠償額として支払われるものですが住宅ローンの審査が通らないなど正当な理由で売買契約を結べなかったときは返還されます。

建売住宅と分譲一戸建との違いとは？

建築条件付き土地と、建売住宅、分譲一戸建と分類が多くありますが、どういう所が違うのかわからない方も少なくないと思います。

建築条件付き土地とは、あらかじめ不動産開発業者（デベロッパー）が建てた住宅を購入する「建売住宅」とは違い土地を造成し宅地分譲した後、購入者と工事請負契約を結びその土地に新築住宅を建設して引き渡す方法です。

このような物件は、購入者が決まる前から土地に合わせた図面は完成されており、建築確認申請も済んでいるのが一般的です。

設備や仕上げの色程度の軽微な変更であれば対応可能ですが、間取りや仕上げの仕様による変更の場合は、計画変更となり建築基準法に適合しているのか再度審査する必要があります。

違いについての内容は以下の通りです。

建売住宅と分譲一戸建

・土地と建物がセットで販売+施工会社を選べないのは同じだが、既に建物が完成されている物件を販売している。

・間取りや仕上げの仕様は変更できない。

建築条件付き土地

・一般的な注文住宅に比べると、プラン制限があるが、設備や仕上げの仕様または軽微な変更程度内であれば変更可能。

・土地と建物がセットで販売+施工会社を選べないのは同じだが、土地を売ってから購入者の要望に合わせて計画し、建築引渡しする。

建築条件付きのメリット・デメリットとは？

建築条件付き土地のメリット

・建売住宅よりは設計上自由なことが多い。（ある程度決められている場合もある）

・造成されている土地である場合が多く、建築しやすい環境条件は整っている。

・建物の請負先がすでに決まっている為、建物の仲介手数料は不要。

建築条件付き土地のデメリット

・施工会社を自由に選べない。

・業者比較ができない為、費用の比較検討がしにくい。

・設計期間が短い為こだわりの住宅は計画しにくい。

・一般的な注文住宅に比べて設計の自由度がない。

建築条件付き土地の値引きや「条件」は外せる？

建築条件付き土地は、条件がある理由で一般の土地価格よりも安くなりますので値引き交渉は通じない場合が多いです。

土地の価格を抑えた分、建物の価格で利益を得て取り戻す考えの施工業者が大半です。

土地を購入する前に、建物と土地の総額でいくらになるのか確認する必要があります。

また、建築条件付き土地は、基本的には「条件」を外すことはできませんが、例外があります。

売主に、建物で得られる利益分を土地価格に上乗せする交渉し、承諾することがあれば外せる場合もあります。

購入する前の確認や注意点とは？

建築条件付き土地を購入する際の確認や注意点として以下の内容が挙げられます。

1.土地と建物はセットである為、必ず総額費用を確認する。

2.土地売買契約を締結してから工事請負契約までの一定期間内（何か月か？）を確認する。

もし設計期間3か月の場合、仕事を長期休暇を取り確認や交渉する時間を作らない限り不可能な為、一般的な設計期間（半年程度）まで延長可能か交渉する。

3.建築確認申請は既に審査済みだった場合、そこからの間取りや仕様の変更によって計画変更になった場合、どのくらい設計料が割り増しになるか？

4.どこまでが自由に設計計画が可能なのか明確にする。

5.フラット35S若しくは長期優良住宅など認定住宅は対応可能か？

6.住宅ローンは基本建築費が確定しないと借りることができないが、ローンで土地の代金を「つなぎ融資」利用して支払うことが可能なのか銀行に確認すること。

フラット35Sは金利を安くする優遇措置に伴い、通常の建築確認審査に加えて登録住宅性能評価機関に技術審査をしてもらい認定をとる必要があり基準はそれぞれ分類されています。