リフォームローンの審査と控除を受ける時の注意点とは?

リフォーム

リフォームローンの審査基準と必要書類

審査基準について

これらのデータを参考に金融機関が実際審査している内容は以下の項目が挙げられます。
1.年齢(利用条件として満20歳~69歳以下であることが一般的。)
2.勤務先、雇用形態(公務員若しくは会社員で正社員、パートなど)
3.勤続年数、年収(勤続年数が長い程有利、年収は多い程有利)
4.返済負担率(返済負担率が年収に対してオーバーしていないか)
5.カードローンやその他の借り入れの返済履歴(過去の記録で返済延滞履歴の有無)
殆どの金融機関は上記の項目を重要視しており、基準に合わない人は審査に通らない可能性が高くなります。
審査に通りやすい人の特徴として、大手企業の正社員で勤続年数が1年以上かつ年収が多い人や公務員などで勤続年数が長く安定した収入がある人の方が有利とされています。
審査に通りにくい人の特徴として、雇用形態がパート又は自営業の人や延滞履歴・破産歴がある人は、収入が不安定として扱われ不利とされています。
※審査基準の参考資料↓

審査の流れと必要書類について

審査の手続きは、WEB上で審査から契約まで取り扱う場合と直接金融機関の窓口から行う方法があります。

一般的な審査の流れは以下の順番通リです。

1.本人情報や勤務先・口座情報に関する入力(WEBの場合)若しくは記入(窓口からの申請の場合) → 2.必要書類の提出 → 3.勤務先在籍確認後、本審査の結果連絡 → 4.指定された期間内に契約し融資を受ける。

金融機関に提出する必要書類

本人確認書類 ・健康保険証や運転免許証やパスポート、住民票など
収入証明書類 ・源泉徴収票(会社員)か確定申告書(自営業)、住民税決定通知書
・課税証明書か申告所得納税証明書+法人税納税証明書(法人代表者のみ)
資金確認資料 ・リフォームの見積書(申込者氏名、金額、工事内容、施工業者名、振込先の記載があるもの)
・売買契約書、重要事項説明書

審査に通らなかった時の対処法とは

審査条件に通らない場合、以下の対処方法があります

・収入が上がり返済負担率が改善されるまで数年待つ。

・その他の借り入れ返済がある場合、早く完済できるようにする。

・援助金について家族と相談する。

・返済中の住宅ローンがある人は、より金利の低い住宅ローンへ借り換えを検討し、リフォーム費用を一緒に借り入れできる「住宅ローン一体型」で対応可能なのか金融機関に確認する。

・金利は高くなるが審査基準の低い信販会社からの融資も検討し、返無理のない返済範囲内で資金計画を立てる。

リフォームローンの選び方

金融機関によって提供されている金利は1.5%~6%程度と異なります。

ローンの借入方法は大きく分けて以下の2つのタイプに分かれます。

・借入限度額が低い場合は、返済期間が短くなる為自宅を担保にし抵当権を設定しない「無担保型」で融資を受ける方法

・借入限度額が高い場合は、返済期間が長くなる為自宅を担保にし抵当権を設定する「有担保型」で融資を受ける方法

これらの判断はリフォーム工事に必要な工事金額によって借入額によって決まります。

「無担保型」より「有担保型」の方が金利が安いことが多いです。

工事の規模や資金計画を検討し、決めていくようにしましょう。

ローンを組む際に融資事務手数料があり、金融機関によって手数料の金額は異なりますので複数の金融機関を比較することをお勧めします。

以下のサイトは金融機関の中から最も低い金利の住宅ローンプランをAIによって自動で無料提案するオンラインサービスです。

住宅ローンのプランを決めた後も、面倒な書類取得などの手続きを代行するサービスも展開しています。

新規借り入れや借り換えで返済負担額を減らしたい人はぜひ活用してみてください。

住宅ローン一体型で借りるメリット

リフォームローンは住宅ローンと比較すると金利も高く、年数も最長で15年と短いため、月々の負担支払額は大きなものでした。

一昔前では、リフォーム費用ではリフォームローンとして借りるしか選択肢がなかったのですが、近年から住宅ローン一体型として対応できる金融機関が増えてきました。

リフォーム費用も住宅ローン一体型に含めた方が金利が安く、返済期間も長期に設定できる為、月々の支払いを安く抑えることができます。

住宅ローン一体型で借りる時の注意点

リフォーム費用を住宅ローンと一体として借り入れる場合は、気を付けるところがあります。

審査期間を意識する

通常の中古マンションのみの場合であれば、事前審査の時は物件の資料だけで十分ですが、リフォーム費用も含めて借りる場合、リフォーム費用の見積もりが追加で提出する必要になります。

事前審査では、「全体の工事金額を把握する」という意味が重要視されているため、概算でも構いませんが、大規模な工事だと概算を出すのにも時間を要することもあり、審査が通ってもお金が足りなくて後から出し直しになることもあります。

特殊性の高いリノベーションを計画しているのであれば、デザイナーや専門業者を先にておいた方が見積り期間も短縮できる場合もあります。

また人気の物件などでは、多数の商談が入る場合もあり、審査が通過している人が優先されるケースもあるので、早めに対応できるように意識することが重要です。

無事契約が終わっても、住宅ローンの本審査の時までには確定金額と、請負契約書が必要になるので、スケジュールは厳しくなります。

決済のタイミングに気を付ける

リフォームの内容によっては工事業者から先に工事代金の50%を求められる場合もあります。これは設備などを購入する費用などが必要なためで、建て替える費用が発生します。

しかし、金融機関によって取り扱いは異なりますが、代金の支払はリフォームが完了してからというところもあります。

そのような時、事前の工事業者への支払い方法について、なるべく早い段階で打ち合わせておく必要があります。

建築業者の免許の有無

工事請負金額が税抜き価格で500万円を超える場合、建設業法の規制により建設業の許可が必要になります。

金融機関によっては審査上、請負価格が500万円以下であっても、建設業の許可を要求してくるところもあるので建設業の許可のある工事業者を選ぶようにしてください。

工事が大規模になるほど、工事期間も延びます。

期間が延びると実際にはまだ住んではいなくても、物件の引渡しはしているので住宅ローンの支払いは発生します。

また、もともとのお住まいが賃貸であった場合、その居住費用も発生し、二重の支払いが発生する期間が発生します。

こういう費用も諸費用として考えておくことが重要です。

リフォームローンを住宅ローン控除で受ける時の注意点

リフォームローンも一定の条件を満たせば、住宅ローン控除の対象となります。

住宅ローン残高の1%が10年間にわたり戻ってくる制度なので、借りる人の収入や借入金額にもよって異なりますが、割と大きい金額になります。

ここからはローン控除を受けるための条件や注意点について説明します。

適用される条件を知っておこう

リフォームローンを利用できるのは、個人が増築又は改築を行った場合のみで、法人は適用外ですので注意してください。その他住宅ローン控除の適用に必要な条件は以下のものになります。

条件1 自己が所有し、かつ居住の用に供する家屋について増築または改築を行うこと。
条件2 増築又は改築の日から半年以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること。
条件2の注意事項 個人が死亡した日の属する年にあっては、その日まで引き続き住んでいること。なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合、控除の適用対象は主に居住の用に供する一つの住宅に限られる。
条件3 この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
条件4 増改築等をした後の住宅床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が自己の居住用に供するものであること。
条件4の注意事項 この場合の床面積判断基準は、次のとおりです。

1  床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
2  マンションの場合は、共有部分(階段や通路など共同で使用している部分)については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
3  店舗や事務所など併用になっている住宅の場合は、建物全体の床面積によって判断する。
4  夫婦または親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
ただし、建物の一部を区分所有しているマンション住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断する。

条件5 その工事費用の額(平成23年6月30日以降に増改築に係る費用で補助金等の交付を受ける場合はその額を控除した額の契約を締結)が100万円を超えており、その50%以上の工事費用額が自己の居住用部分のであること。
条件6 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている増改築等のための一定の借入金又は債務があること。

※補足説明

一定の借入金又は債務とは、例えば勤務先、金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、などからの借入金や地方住宅供給公社、独立行政法人都市再生機構、建設業者などに対する債務のことです。

ただし、勤務先からの借入金の場合は、無利子又は0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)に満たない利率による借入金、親族または知人からの借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

条件7 居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡したケースの長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3第1項、35条1項(同条3項の規定により適用する場合を除く。)、36条の2、36条の5、37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと。

そのほか、中古住宅の購入と合わせてリフォームをする場合は、控除するには物件についても以下のような条件を満たす必要があります。

・木造住宅の場合は20年以内、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造など耐火構造の場合は25年以内に建築されていること

・一般財団法人日本建築センターや、建築士事務所の建築士などの指定確認検査機関により、現行の耐震基準を満たしていることを示す耐震基準適合証明書が発行されること

・一般財団法人ベターリビングなどの住宅性能評価機関による既存住宅の性能評価は耐震等級1以上が確認されること

・既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

事前に業者に必ず相談しておく

住宅ローン控除を受けるにあたって注意してほしいのは、リフォーム業者にあらかじめ相談しておくことです。

また必要な書類の発行は、建築士の資格者が行う為、後から書類や資料が足りず審査ができないことも十分あり得るので、事前に打ち合わせをして書類などを準備しておく必要があります。

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「なるべく安い業者を選びたいまたは工事が複雑でリフォーム自体難しいかも」と不安に感じている方も相談することで可能な場合がありますので、ぜひ活用してみてください。

まとめ

住宅ローンにリフォーム費用を組み込むといっても、適用条件や審査に必要な書類、審査期間や控除の条件などを把握しておかなければなりません。

また業者からの工事概算見積り書作成期間も日数がかかりますので、スケジュールの把握も必須条件です。

これらの要点をしっかり理解しておかないと、気に入った物件があっても他の人に取られたり、住宅ローン控除が通らないこともあるので、気を付けてください。

もし中古物件の購入と合わせてリフォームやリノベーション工事費用を住宅ローンで賄いたいのであれば、事前に不動産会社に相談しましょう。

 

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